土地储备制度调研报告1996年8月，我国第一家土地储备机构——XX省土地发展中心诞生，1997年8月，杭州土地储备制度开始启动。2001年4月3日《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国务院15号文件），明确要求“有条件的地方政府试行收购储备制度”。从此，全国各地纷纷成立土地储备机构，土地储备工作在全国迅速展开。经过几年的发展，土地储备制度是否发挥出积极的作用，还存在哪些问题，就此记者专程采访了国土资源部中国土地矿产法律中心钟京涛先生，对土地储备制度的现状和问题进行了分析；记者：我国的土地储备制度经过几年的发展，其作用和问题体现在哪些方面。钟京涛：近几年的实践证明，实施土地收购储备制度对于培育和规范城市土地市场，盘活企业存量土地，增加政府土地收益等方面具有积极的作用。土地储备机构的建立已有效克服了以前划拨土地非法入市和多头供地的弊端，为政府集中统一供地，建立规范有序的土地市场起了重要作用、目前，全国已有1258个市、县建立了土地储备机构。由于关于土地收购储备的全国性立法仍未出台，各地纷纷制定了地方性规定，在具体操作上也各不相同，实践中暴露山一些问题，比如：土地收购储备的范围、土地收购价格的确定、收益分配等问题。其中最为突出的是收购储备的范围问题，目前有任意扩大的趋势。土地收购储备制度建立之初，收购的重点是国有困难和破产企业的原有划拨土地，其目的也主要是为了解决旧城改造、国企改革中土地资产的处置和消化闲置土地（到2000年，闲置土地达11.6万公顷）等问题，探索利用城市存量土地的新路子。但目前其收购范围扩大到增量土地，甚至涉及刚刚出让的国有土地。大量征用农民集体土地，随意收回土地使用权，严重侵犯了农民和土地使用人的利益，一定程度上影响了土地收购储备制度的合理性和合法性。记者。这一制度以政府垄断土地供应为特征，如何体现竞争的公平性，如何与wto规则相对接。钟京涛。土地收购储备以政府垄断土地供应为特征，从当第1页共6页前来看，收购储备行为本身是否是市场行为一直是有争议的，在大部分地区它是行政行为，具有强制力，相对人对补偿价格无选择的余地。但同时，也确实有一些储备机构涉足二级市场，如厦门土地开发总公司还具有房地产开发资质，新成立的XX省地产集团之下还有上海中星集团有限公司、上海闵虹集团有限公司等大型国有房地产企业。这些储备机构作为市场主体，没有疑问，可以说追求盈利是必然的，但公益如何体现。如何保障其它同类市场主体的公平竞争。在当前是很难做到的，别的不说就拿出让土地限期开发来说，别的企业二年不开发就收回，而对储备机构来说则没有限制，可待价而沽，显然是不公平的，这与wto的一些基本原则，如国民待遇原则、公平竞争原则、法制统一原则等是相冲突的，记者。上海的“市场主导”模式和杭州的“政府主导”模式，各自的优势、缺陷是什么。钟京涛：上海模式的优势主要有两点：一是比较注重保护土地权利人的财产权益，比如：《XX省国有土地使用权收购、储备、出让试行办法》中明确规定，收购土地价格以当前土地市场相应价的平价计算；二是土地储备机构的职能定位比较明确，也就是说，它与房屋土地管理局等政府部门的关系，自身的权利义务都基本上在当前法律框架之内，没有突破法律。它的职责就是：在规定的范围内选择地块，并向市房地局、市财政局提出开发评估和可行性报告；按与市房地局和财政局订立的合同，对收回国有土地使用权的地块进行非盈利性的前期开发。至于土地的收回、储备和出让等需要行使行政权力的事项则由相应的行政管理部门来进行。这种模式的缺陷主要有二个方面。一是由于它是以市场为主导的，储备土地要考虑地块的升值潜力，要考虑经济效益，尽力避免风险；二是同其它地区相比，土地储备成本高一些。上海土地发展中心注册资金10亿元，相对于上海的地价和城市土地交易量来说，能收购的土地量并不大，由于缺乏土地供应垄断和资金不足，在一定程度上影响着土地招投标进展，其调控市场的功能受到限制，2002年11月18日XX省地产集团挂牌成立。上海土地发展中心目前也被并入了新成立的地产集团。第2页共6页这个国有投资的集团...
