房屋转租行为认定的法律思考上海房地房屋转租行为认定的法律思考文/范大平房屋转租是指承租人在房屋租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为.包括以联营,承包经营和合作经营等名义将承租的房屋再给他人使用,不参与经营而获得租金收益的行为.房屋转租包括两个不同的法律关系,涉及到三个主体,即出租人,承租人(俗称二房东)和次承租人(俗称租户).现行法律法规允许房地产转租.我国《合同法》第二百二十四条规定承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人.承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失.承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同.”根据《合同法》的规定,房屋转租可分为合法转租和非法转租.合法转租是指承租人征得出租人的同意将房屋转租给第三人.非法转租,是指承租人未征得出租人的同意,擅自将房屋转租给第三人.在非法转租中.承租人的转租行为是违约或违法行为,出租人有权终止合同.对于承租人擅自转租的法律后果,《城市私有房屋管理条例》第二十一条规定承租人擅自将承租的房屋转租的,出租人有权解除租赁合同.房屋租赁合同约定可以转租的,承租人可以按照约定转租房屋.房屋租赁合同未约定可以转租的,承租人只有在征得出租人同意后才可以转租房屋;未征得出租人同意转租房屋的,出租人有权解除租赁合同.但是,现实中对承租人的转租行为的认定往往产生不同的认识,从而产生对承租人交给他人使用是否属于非法转租而难以认定.《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》,《深圳市处理房屋租赁纠纷案件的实施意见》以及其他地方性法规,规章和法院的司法解释对如何确认非法转租行为均没有作出具体规定.2007年3月全国人大通过的《物权法》对此也没有作出规定.因此有必要对这一问题加以研究一,转租行为由谁举证根据证据规则,谁主张谁举证,按理应当由出租人来证明对方的非法转租行为.但是,《合同法》颁布后,承租人将租赁房屋转租后,往往不签转租合同,或者签了转租合同,但转租人与第三人害十白出租人收回房屋而否认是转租,根本就不出示他们之间的转租合同.如果一定要出租人拿到承租人与次承租人之间的转租合同才能认定其非法转租行为几乎是不可能的.因此我们认为出租人只要证明房屋不是由承租人在使用就完成了举证任务,然后,再由承租人来证明第三人使用不是非法转租而有合法使用的理由.如果承租人不能证明第三人可以合法使用,便推定承租人将房屋非法转租给第三人使用了.这与《最February201049上海房地高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条关于”有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立的规定也不相悖.二,没有约定不允许转租而转租的行为如何处理租赁合同中未约定可以转租,且出租人不同意转租的承租人也不得擅自转租.承租人擅自转租的,出租人可以解除与承租人的租赁合同.这一点《城市私有房屋管理条例》第二十一条规定的比较清楚.但是,不动产租赁合同具有继续性的特征应当尽量维护租赁权所产生的经济关系的安定性.发挥促进交易的功能.一般来讲,同意转租,应当由出租人作出明确表示.默示能否成为同意转租的形式实践中颇有争议.而根据《民法通则》第56条的规定:民事法律行为可以采取书面形式,1:3头形式或者其他形式.法律规定采用特定形式的应当依照法律规定.据此规定,我们认为,1:3头形式,书面形式默示形式是民事法律行为的主要形式.在是否同意转租的问题上,法律没有规定必须采取特定形式.从默示之中同样可以推定出当事人真实的意思表示.因此如果出租人以收取租金为目的面对显而易见的转租事实历经多年而不提异议还按月收取租金,可以从双方的相互默契中推知出租人已同意转租.既然双方没有约定允许转租而出租人已经默示同意转租,以后再以没有经过自己同意而提出收回房屋就不妥当.三,合伙经营者是否可以使用承租房屋在现实生活中,有许多案例显示,承租人将承租的房屋用来与别人合伙经营,这种情况能否认定为非法转租行为就得具体问题具体分析.我们认为,如果承租人亲自参与经营,那就不能确认承租人有非法转租...
