从井冈山之路到民营企业国际化的认识与思考解密万达集团的资本运作与国际化之路王贵亚昊翔资本董事长兼ceo万达集团原高级副总裁我去万达，主要是帮助民营企业做资本运营。之后主要做了四件事，哪四件事呢。第一件事是围绕主业做资本市场的上市实际上大家都知道万达集团有两个大的主业，第一个主业是最传统的商业地产，这块是报中国证监会a股报了很多年，但中间波波折折，一直没有上成。第二个主业是电影院线这块，也是报进去3年多，但是依然没有启动。所以去的第一件事就是研究如何选择不同的资本市场，然后尽快上市，发现和提升其价值。我们用了8个月的时间把商业地产这块从原来发a股转向去香港发h股，这在当时在中国民营房产公司发h股也是第一家。这个还是比较复杂的，因为地产要上市，最重要的问题就是土地的核查，当时每一块土地都需要经过国土资源部的核查，这个工作量非常大。现在政策有所放松，地产的上市不需要经过国土资源部的核查，律师对你每一块地的合法性、法律上的确权进行核查就可以。而在当时是比较困难的，要经过国土资源部、国家建设部的许可，然后还要过中国证监会、香港证监会、香港交易所这5大机构的实质性审查。当时地产公司的发行实际上在全球已经是低谷了，怎么发出一个比较好的价格，这个我们当时是讲了一个非常好的故事。20XX年，阿里巴巴在美国纽交所上市，当时对中国的企业取得非常好的效果，阿里巴巴是线上的大平台，我们把万达商业地产打造成一个线下全球最大的商业平台的故事，因为如果是纯地产公司上市，也就是3-5倍的市盈率，卖不了好价钱，所以这个故事要包装好，万达商业是全球最大的线下与线上融合的一个消费平台提供商，不是一个简单的房地产公司，今后收入的来源，除了销售物业获得利润之外，更重要的是通过物业的出租等来获取租金，这样我们跟美国人、跟全球投资者见面的时候，包括像欧洲最大的养老金，中东国家主权基金，美第1页共8页国的一些地产基金，跟这些非常大的基金讲的时候，都立足于万达是一个消费平台，而且是线上线下融合的消费平台，当时我们跟腾讯、百度签约搞了一个o2o的公司叫腾百万，这也是一个概念。讲这个故事的时候美国人听明白了，所以当时发了一个比较高的价钱48块钱，市值超过2000亿人民币，应该说在房地产领域是非常高的价格。大家可能听到万达要回归，要私有化，而为什么当时万达要到香港去上市。第一，因为如果当时不到香港去上市，在中国的a股基本上上不了的。中国的a股从20XX年以后，房地产公司的ipo一家也没有，到目前为止，中国证监会仍然没有正式说房地产公司可以ipo，就是你要去发行上市是不行的。当然现在有一些公司是通过借壳上市，借壳是可行的，但是借壳有一个问题是，在你资产负债率比较高的情况下，不太可能有充裕的现金流。当时万达募集了40多亿美金，也是接近300亿人民币，这样的规模在全球房地产公司是最大的。第二，因为万达的商业地产跟电影院线之间的关联交易比较大，大家知道每一个万达广场里都有一个电影院，电影公司是一个非常轻的轻资产公司，放电影的场所全是租赁商业，商业的物业是重资产，电影是轻资产，但他们之间的关联交易是比较大，根据中国法律、中国证监会相关规定，两个公司关联交易非常大的情况下，不能同时在中国市场独立上市，这也是一个问题。所以如果当时不把商业地产弄到香港去上市，那么万达院线a股也上不了市，这就是为什么万达院线Ａ股报了3年都没动的原因。所以我们用了8个月把万达商业地产弄到香港上市，用6个月同时启动院线a股上市，很快中国证监会批准万达电影院线在中国上市。现在万达院线市值非常高，因为它是一个新兴的爆发性的行业。我记得当时万达院线的年利润只有不到10亿，但他的市值达到1000亿，他的市盈率达到100倍以上，大家都非常看好，因为他增长速度很快，尤其是三线、四线城市的电影院线，年增长超过40%，这个是中国电影爆发式增长在股市上价值的反第2页共8页映。这就是第一件事，用8个月的时间把商业地产搞到香港上市，用6个月将万达院线在a股上市。第二件事是围绕这两大业务做转型和并购过去万达的主要收入来源是靠地产，今后要转移到非地产类的...
