项目提报方案目录一、本案的基本情况概述二、市场商业项目运营现状三、本案的SWOT分析四、本案的运营思路和价格体系五、本案良好运作的团队基础六、其它提议第一部分本案的基本情况概述本案位于文化路（现常山路）与槐阳大街交口西北角，总占地面积：177亩，建筑形态：内铺+商街+住宅，操盘模式：租售同期。本案位置极具商业发展潜质，目前周边商业气氛虽较浓淡，某种程度上阻隔了本案跟其他市场商气互动的流通，但由本项目区位处城区交通主干道，政府行政直辖部门较多市场环境正在逐步形成形。，然而，为了规避后期的风险，同时确保开发利润，我公司对周边商业市场进行了专门调查，对目前城市商业网点规划、商铺销售市场等进行了研究，确保本提报的科学性及合理性，为本案提供了理性参考依据，以期通过科学的市场分析，解析本案开发取向。不过由于时间匆促，其中难免有疏漏及不足之处，还望予以理解并斧正。第二部分目前商业运营管理现状商业市场的运营模式大致分为两类即产权式和使用权式。1、产权式商铺：有产权、能按揭、售后返租，统一招商、统一管理、统一运营、统一推广。好处是客户认知度高，付款方式灵活，产品规格多样，降低客户投资风险，尽早兴市。2、使用权式商铺：这样的项目特点是有一定规模，出售使用权，小单元，小套值，售后返租，统一招商、统一管理，统一运营，统一推广。好处是客户投资小，客户群体数量多，产品规格多样，降低客户投资风险，尽早兴市。3、租赁式商铺：此类商铺数量较多，在传统的市场普遍存在，只租不售，由开发或建设单位持有物业，对外出租、招商、管理。传统市场一般都建设较早，目前都业已形成气候，市场比较繁华、兴旺。元氏租金从15元/平米*月到40元/平米*月不等。小结：近年来，特别是实施三年大变样以来，我市不动产投资方面项目五花八门，产品众多，运营思路和模式大同小异，但各有靓点和卖点，销售一度异常火爆，商业地产投资已被广大客户所认可。结合本案情况，在运营思路和模式上可以效仿目前在售项目，总结他们的经验，吸取教训，发挥精英团队的优势必将开创商业地产销售新局面。第三部分本案的SWOT分析1、本案周边环境分析：本项目位于元氏县文化路与槐阳大街交叉口，北临井元路，南靠潘龙璐路，占地面积约177亩，原为元氏县热电厂附近。项目具体位置如下：项目北侧元氏县政府直辖部门主干道；南侧为潘龙璐主商业街，西侧为昌盛街，东侧为废旧厂房级居民住宅延伸至火车站、107国道。目前项目周边居住氛围比较浓郁，人流量、客流量和车流量都比较大。2、项目SWOT分析项目优势分析区位优势：项目顺应了城区往北发展的趋势，毗邻主干道文化路，受其实辐射强，能带来大量的客流和商户；规模优势：项目总体规划177亩，建筑规模较大涵括了综合商业街、精品步行街、豪华型住宅社区。且商业建筑为主，易于形成规模影响力。交通优势：项目所临文化路属城市“四横四纵”中的“四横”之一，为城市交通的主要干道，多条公交线路在此通过，交通极为便利，人流量大；形象优势：本案毗邻政府主干道，这将提升本项目的形象并与之形成配套的互补，在业态、商户、客源等方面与其他市场互相补充，互相促进。项目劣势分析位置：本项目商业氛围暂未形成，人们心中商业地段为人民路和昌盛街，以至于在对客户心里区位扭转和辐射力上可能受到上述因素的阻隔；工程形象：项目尚未拆迁，无工程形象进度。开发商形象口碑传播：因本项目为公司首次开发，公司资金实力及客户投资风险性上均不利于客户产生购买冲动。项目机遇分析随着“十一五规划”元氏城区速度的加快，改造力度不断加大，该区域必将成为省会城市又一个新兴的副中心；该区域内目前尚无或很少出售使用权大型商业的项目，竞争力不大；随着房产新政调控力度的加大，客户投资转向商业地产趋势越来越明显，为本案销售带来机遇。项目威胁分析商业网点规划的进一步实施，兴起的商业项目逐步增多；区域内类似产品的出现将分流部分客户，这给项目的操作带来一定的挑战。小结：综上所述，本案优势大于劣势，机遇大于威胁，尽管如此开发企业也应在工程进度、形象宣传、招商组市、销售政策等方面高人一筹...
