张某诉赵某农村房屋买卖合同纠纷案分析目录一、案由……………………………………………………………1二、案情介绍…………………………………………………………1三、案件焦点…………………………………………………………2四、争议与分歧………………………………………………………3五、本人意见…………………………………………………………4六、结论……………………………………………………………5甲公司诉乙公司合同纠纷案分析一、案由：张某诉赵某农村房屋买卖合同纠纷案二、案情介绍1997年，张某与赵某达成协议，赵某给付张某2.5万元，购买张某北京市顺义区51号院房屋及其院落，上有正房五间，西厢房三间。2015年1月，张某向法院提起诉讼，要求法院确认房屋买卖合同无效，赵某返还张某所有的房屋及院落。原审法院经审理认为：宅基地为集体经济组织所有，不得任意买卖和转让，因此张某与赵某的房屋买卖合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员才能享有的特定权利，由享有者的特定的身份决定，本集体经济组织外的成员无权取得或者变相取得。赵某不是诉争房屋所在地的居民，所以他没有该集体经济组织成员所享有的特定权利。后赵某上诉至北京市第三中级人民法院，法院审理后认为原审法院对于合同效力的认定正确，一审法院在合同无效的前提下就腾房请求所作处理，并无不当，故驳回上诉，维持原判。三、案件焦点本案焦点在于：1.关于农村房屋买卖合同的效力问题；2.关于农村房屋买卖合同的履行方式问题；3农村宅基地使用权流转的形式等。四、争议与分歧观点一：房屋买卖合同无效，赵某返还张某所有的房屋及院落。原因：在我国，宅基地使用权流转处于一种严格的限制状态。但随着人们的需求的增加，人们对农村宅基地使用权的流转问题的关注度日渐增加。虽然法律规定城镇居民不能购买宅基地和农民住房，农村宅基地只能在集体组织内部转移。上述案件中法院的判决也指出，宅基地使用权是与农村集体组织成员的特定身份相联系的特有权利，赵某非该村村民因此无权取得或变相取得。观点二：合同有效，且赵某按照合同赋予张某相应金钱，应按照合同交易。原因：从我国现有的法律、法规的规定来看，法院认定房屋买卖合同无效是有一定道理的。但是，从中国市场经济的发展趋势看，张志海与赵立军农村房屋买卖案件又符合了发展现代化，缩小城乡差距的需要，而且诸如此类的案件在实际生活中已屡见不鲜。据调查，2005年北京郊区宅基地流转案例占宅基地总数已达10%左右，有的地区甚至高达40%以上。[2]此外，物权理念的价值化也是物权法最瞩目的发展趋势之一。即随着社会的发展物权的动态形态在发生变化，人们正在对物由“所有”更加向“利用”倾斜，对物的用益性将不断增强，法律也开始由对“所有权的保护”倾向于“对用益物权”的保护。而宅基地使用权作为一项重要的用益物权，却未赋予使用权人收益和处分的权利，不符合现代物权的发展趋势。五、本人意见我个人比较倾向于观点二，我将从我国农村宅基地使用权流转的立法现状以及宅基地使用权自由流转的必要性两个方面进行论述：（一）我国农村宅基地使用权流转的立法并不完善新中国成立至今，我国的农村宅基地使用权制度随着农村土地制度的变革、社会主义的现代化建设，已经得到了一定的发展和完善，但现行立法对宅基地使用权流转的规定依旧存有不足之处。1.相关立法分散，个别立法相互矛盾我国的宅基地使用权立法走到今天实属不易，虽然有所成就，但相关立法依旧比较分散，且规定简单。2007年，《物权法》中虽然专门对宅基地使用权的内容进行了梳理，但也只是明确了一些根本性的问题，提出了一些原则性的条款，既没有对宅基地使用权流转的突破，也没有对司法实践中存在的缺陷提出具体的完善建议和解决办法，内容相对简要，在实际运用中还需要更加详细、明确的实施细则。与此同时，宅基地使用权还存在个别立法上的矛盾。比如立法上关于宅基地使用权的继承的规定就是自相矛盾的，法律规定继承双方在同一集体组织内时，继承人可取得被继承人的宅基地使用权。但是《土地管理法》中又有“一户只享有一处宅基地”的规定，从这一角度看，继承人...
