中信泰富南京西路商业环境分析调查报告VIP专享VIP免费

叁/南京西路商业环境分析调查COMERCIALACTIVITIESSURVEYOFNANJINGRD.（W.）一、南京西路商业圈概述1.背景分析中信泰富地处上海最高档的办公区商业区之一的南京西路。该区域的区域功能结构比较复杂，既有南京东路步行街延伸的零售商业，又紧邻市政府大厦，集中了一批行政、商务办公楼宇。南京西路在“文化、商业、景观”三大资本支架集成的前提下，重点发展文化服务、专业办公、精品购物、艺术品交易、时尚餐饮、酒店宾馆等六大业态。由于业态消费层次定位不同，物价普遍偏高。由于该区域为保证入住品牌的品质，提升该路段的整体档次，是静安区南京路成为上海市高档品牌聚集地，在引进品牌是严格按照第一高档、第二时尚、第三流行的标准先后顺序的进行品牌选择。2.特征描述南京西路，现实中已经遍布星级酒店和高档写字楼，早就扬名万里的上海商城，荟萃IT精英的南证大厦，遍布着40家世界500强的分支机构。这就是中信泰富等商厦存在的理由，也是上海高档时尚消费存在的理由。3.相关性项目所在板块以梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场为核心，形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，三大商厦间将以空中走廊进行连接，都拥有宽敞的中庭共享空间，氛围舒适优雅；在销售模式上都采取了专卖店为主的经营形式，以国际知名的品牌商品为主导，带动其它商品的消费。功能上购物、休闲和娱乐为一体。由于聚集着众多的豪华品牌旗舰店、以及气派时尚的购物场所，成为吸引上海大批消费的潮流风向标。二、南京西路商业板块分布南京西路位于静安区东南部，东起成都北路、陕西南路，西至常德路、富民路，南临长乐路、延安中路，北到北京西路、南京西路，静安南京路横贯东西，地形特征好似一把开启致富之门的"金钥匙"，具有明显的区位优势。南京西路分5大板块：第一大板块是石门路地区，它东起成都北路、西至茂名北路，这一地区定位为文化传媒、公共活动、办公服务区。第二大板块以梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场为核心，形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，三大商厦间将以空中走廊进行连接。第三大板块是展览中心地区，这里以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店服务区。第四大板块为静安寺地区，这里以静安寺为中心，东起常德路、西至乌鲁木齐北路，发展定位是商业购物、公共活动、办公酒店区。第五大板块为协和世界地区。它位于乌鲁木齐北路和镇宁路之间，这一地区的定位是商办住综合区，并设想以"永源路"为中心建成一条800米长的主题购物街。南京西路商业板块分布三、南京西路商圈的发展★品牌策略调整品牌档次、“低出高进”，让南侧品牌逐步跟上北侧。近几年，静安南京路南侧品牌虽然基本上实现了国际化，但档次仍停留在中档或中档以下。此番调整将使南侧品牌档次升级为中档或中档以上。调整南京路商品消费功能，改变目前商品品牌以服装、服饰为主的单一状况，力求商品品牌业种多元化。扩大静安南京路品牌影响力和号召力，改变目前一店一品牌、一个门面一个品牌的现状，引进更多的占据两开间门面以上一二线品牌形象店、标志店和旗舰店。★改造+扩铺+调整三大手笔升级品牌从铜仁路到石门路之间，约5000平方米的商业面积进行改头换面的改造调整，其中15排共计40开间的门面是成排连片的，占总改造调整门面的三分之二，这里将引进高档国际品牌30多个。静安南京路将增加15万平方米商业零售面积，使整条路的零售商业面积由原先的20多万平方米增加至45万平方米。在已开业的商业设施中将有５万平方米的营业面积进行品牌升级、调整，有恒隆广场二三楼约２万平方米营业面积的品牌调整；中信泰富、上海商城铺面１万平方米的品牌调整；鸿翔百货约5000平方米的品牌调整；5000平方米的原第九百货商店改造调整为高档食品城；１万平方米的原九百家居改造调整为古玩工艺城。四、周边典型个案分析——梅龙镇广场1.商业项目概况分析梅龙镇广场座落于上海市最繁盛的南京西路,占地11,767平方米，由购物商场、办公楼和停车场组成，其中十层商场和三十七层甲级写字楼，是一座集饮食、娱乐、购物及休闲于一身的大型购物广场。1997年中开业，国内、外名牌商铺林立，主...