住宅项目定价方法探讨在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有成本加成定价法，它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价，其公式为p=cx(i+n)[i]，但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去，要么企业不能获取较大的利润。竞争定价法，它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法考虑了市场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。此外，还有尾数定价法，以及差别定价法。在本文中，主要介绍一种能够运用于房地产企业中实际可操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。在这里，称之为类比量化定价法。该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。一、影响因素、指标及其分值的确定笔者共列出了12个主要影响因素，分别是位置、价格、配套、交通、物业管理、周边环境(景观、污染)、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告，其分值分别为1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，详见下表1。表1住宅项目影响因素、指标与分值[2]定级因素指标分值距所在片区中右區的远近.A-,毘差（远）1些很差（远）2；C、一般3；Ek恨好1近）4；E.最好《近:5扛、百元l£Lt宵等簸划分基础，B.价格是否具有忧势-A.畐高1:氐很高2；C、一般M；D幄低4；艮呆低5配套拟城铠基础设施；供水、排水、供气・供电.氐社盘服务设施：立化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、会园绿地-拟堀不完善1；B、不完善3：C.一般弟D、很完善4：艮摄完善亍瓜大中小巴士路谶数虽距去童站运逬口C.站点数量.D、比中小巴舒服程摩口钛最少〔远）1；氐很少（is）2：.C-,一股3；D.很窶【近”：氐录罄【近：5物业胃理A.保安-氐清洁卫生-C.机电。D绿化率浪养护状况n氐物业管理费£元/月hFr是否人车分聽.G，物业管理商贵隔口A.最差1；B.很羞2；G一般3；D.好4；氐昂ff5周边环境A.星舌有良好的冒观贯源，如山冒、江量、视野等.Er是否有空勺r噪音、废物、废水污赂A.最差1；B.很差2；C、一般昭口很好4；E,最城市规划A.规划期限【远中近期人B.规划完善程度.c规划所在区域重要性程度.D规划现状.也:不完善1；B、不完善3：C>一般H：D、很完善4；R盘完善亍楼盘枫標A、恵崖筑面根（在建及未建九氐总占地面积-心户数.A.懿1:氐很小3；D；一般幄大4；E呆±5淫筑凤格及立面A-,是舌■髒旦BE.是舌新颖口C.是舌高档BD、感官野适程廃-跟最差"氐很差2；二一股？；□、很好驶氐录尸型拟客疔和齢室的结梅芜系"B.厨房和厕肝的的关乘C-,是否有暗房.D.案用事大4仏虽差1；&後差2；（k一股H：［X锻好船丛垢#5按震商品牌及实业MS产必窃馬・B.开发糕盘畫少.C.朋以品牌.払应1；■舷2；匚-股3；0氓冯吧£垠广告U腹面大扌^B广恃炭嘩・L广告创Jft・AMffist1；B-很舉（水>2：U—般3；D.很好fK河：民5二、权重的确定笔者运用价值工程中的0---9评分法来确定权重。表2住宅项目影响因素权重计算表（0?9评分法）[3]价榕交區物业管理周过环境城市规划楼盘规桎P型开发商品牌广皆祝重4.55665.-U7399745□.1254.55--Ufi6fi7ES99743□.12344X55556O728Oo.log334X344.35丄677X-3B2O933445X4...
