试析二手房买卖协议存在的风险【摘要】伴随房地产市场的发展，二手房市场日趋火热。与一手房相比，许多人乐意花相对少的钱买二手房，二手房不仅价格比一手房廉价，在地理位置方面也有独特优势，并且可供选择的区域、户型较多，因此越来越受到购房者的青睐。相较于新居，二手房在价格方面略显优势，再加上多种原因的影响，就需要承担更多的风险，结合生活中的实际状况，笔者就二手房买卖中也许存在的风险及怎样规避风险谈了自己的见解。【关键词】二手房买卖；协议风险；风险规避一、二手房买卖协议也许存在的风险（一）交易主体的风险。详细说就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。例如说，夫妻双方的一方瞒着对方发售房屋；不告知房屋产权共有人就私自卖房；职工不告知单位便发售单位拥有部分产权的房屋等，这些状况都需要仔细辨别。（二）房屋存在物权瑕疵。重要是指买卖的房屋权利不具有完整性，如被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等状况。1.房屋被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利，此时出卖人无权处分房产，买受人与出卖人签订房屋买卖协议的，协议自然无效。2.买卖房屋上已设定抵押。假如出卖人已将房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未告知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，则转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的状况下，此房产方可进行买卖。3.买卖房屋正在租赁。如买卖房屋正在出租期间，则根据法律规定，承租人享有有限购置权，买受人若要保证万无一失，则需要出卖人提供该房产的承租人出具的在同等条件下放弃优先购置权的申明。此外，买受人还应留心出卖人与该房产的承租人所签订的租赁协议与否登记立案，根据有关规定，转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁协议登记立案的，该租赁协议由房地产受让人继续履行。也就是说，假如买受人购置该房产是为了自住，而出卖人与承租人签订的承租协议又登记立案，则买受人购房用于自住的目的也许就无法实现。（三）交易协议的风险。假如双方对权利义务约定不明，或者协议条款签订不明确，那么其中一方的权益就轻易受到损害。（四）二手房买卖先签协议等过户存风险。在二手房交易市场中，有很大一部分房源是未交房或者是刚交房很快就流入二手房市场中的次新居。这部分房源的买卖形式大多是先签订购房协议，等办房产证时直接过户或者签订购房协议并公证。不过以以上方式购置二手房也存在一定的风险。房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及有关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并局限性以产生房屋所有权变动的法律效果。1、房价变动导致协议毁约。采用这种先签订购房后过户的方式买房，房产证仍旧属于老业主，从法律角度来讲房屋产权仍旧属于原房东。从签订购房协议到办理过户，中间也许需要很长的一段时间，或许是一年，或许是五年，均有也许，在楼市调控的背景下，房价剧烈波动，若是房价波动范围不大，到了具有过户条件之时或许双方践约都不存在问题，不过房价出现大幅异动，交易双方能否履行购房协议办理过户就会存在疑问。房价变动导致违约纠纷的状况并不鲜见，在一种先签协议等过户的购房交易中，这种风险尤其大。2、轻易出现一房多卖的骗局。我国法律并未一概严禁“一物数卖，”虽然已经签订了房屋买卖协议，但未办理过户登记，房屋产权的法定所有权人就不会变更，虽然到房屋管理部门去查询也无法获得真实的交易状况，这种购房模式本来就是属于一种打法律擦边球的交易方式，自然无法按照正常的交易模式去理解。既然脱离了法律的严格监管，就会留下某些交易漏洞，若是被人有心运用，则也许产生连环骗局。假设有房一套，房主运用低价为诱饵，采用这种交易方式来设套的话，可以这样做：房主a采用先签协议等过户的方式将房子卖给b，由于没有过户，也查不到交易记录，接下来房主a还可以用同样的方式将房子卖给c、d、e、f……只要有人继续购房，这套房就可以一直卖下去，等到骗局被揭穿的时候，或许房主已经逃离了，剩余一群购房者在打架了...
