民事审判业务要点提示（第二期）（2008年10月23日）2008-10-2710:52:31北京市第二中级人民法院已就农村住宅买卖合同纠纷召开研讨会讨论，现将该类纠纷的处理精神予以要点提示。问题一：如何确认农村住宅买卖合同效力？从农村住房买卖合同内容看，虽然双方交易的标的物一般是地上建筑物和附属物，但从双方交易目的看，实际上交易的标的物也包括了相应的宅基地，故处理此类纠纷应当根据以下政策规定的原则处理。对于宅基地与农村住宅交易的管理，目前的主要依据是国家和地方政府的有关政策性文件。国务院办公厅1999年5月6日印发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定，“农村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日，国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》中再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。北京市高级人民法院于2004年12月印发的《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》和2006年10月印发的《北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》中均坚持了遵守国家相应政策的原则，即以非本集体经济组织成员购买农村宅基地或者房屋合同应当认定无效为原则，有效为例外。问题二：哪些常见情况下，法院可对出卖人请求确认房屋买卖合同无效的请求，不予支持？个案中如果存在下述情况，可根据实际情况按以下原则处理：（1）出卖人将宅基地上所建房屋卖与城市居民前，该房屋所占宅基地因征用已转为国有性质，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，因宅基地性质已经发生转变，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。（2）买卖合同签定后，如果已经有批准权的机关批准，买受方取得合法权属证书的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。（3）城市居民购房后已将户口迁入购买房屋所在地，并取得当地集体组织成员资格，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。（4）虽协议买受方签字人为居民，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，居住亦共同居住，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定家庭共同购房，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。（5）1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。（6）对同一住宅经多次转让效力的判断，可以依据最后一手买受人的身份情况结合前述处理原则进行判断。问题三：买卖合同被确认无效后，其法律后果如何处理？合同法第五十八条的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因目前此类纠纷中买卖关系多为已存在多年，在适用返还原则处理合同无效的法律后果时，应当根据合同法的规定，以及高院纪要中“应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡”的原则处理。1、合同无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人、出卖人将收取的价款返还买受人。买受人无立即腾退条件的，应当给其合理的宽限时间，或采取卖变租等其他变通方式妥善处理。2、买受人在使用诉争房屋期间对诉争房屋进行过翻建、装修或在宅基地院落内新建有建筑物的，出卖人应将添附部分向买受人返还，原物无法返还的，折价补偿。对添附部分价值有条件单独计算的，应当单独计算。原物与添附物价值无法区分的，可对房屋现值作出整体评估后，以该价值与购房款之差作为折价补偿添附物价值的参考依据。处理案件中可根据当事人提交的证据确认、或由双方当事人协商确定添附部分的价值，如协商不成，法院可通过委托有资质的房地产评估机构进行评估确定。问题四：当事人主张赔偿损失的应如何处理？当事人提出损害赔偿请求的，应当根据损害赔偿的构成要件，从行为和违法性、损失的内容和因果关系等方面加以证明。实践中当事人提出的损...
