鞍山道项目商业价格调整参考调研报告前 言2008 年 9 月以来，随着雷曼兄弟倒闭、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成经济危机，并迅速波及全球。在此国际背景下，国内经济亦不容乐观，第三季度 GDP 增幅回落至 9%，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑，45 天内连续三次降息，频率之高历史罕见。11 月中央出台“4 万亿投资计划”，吹响了拯救经济的号角，但是也从侧面反映出了国内经济形式的严峻性。在国内外经济形势不容乐观的情况下，国内楼市走向也更令人担忧。今年以来，多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩，从第三季度开始，房价亦开始下跌。针对这种情况，从 5 月份开始，成都、重庆、西安、南京、杭州等 18 个城市纷起救市，而财政部和央行亦在 10 月下旬陆续出台相关救市措施。鉴于经济大环境的复杂多变，本部认为有必要针对本案周边商业价格变动状况进行新一轮的市场调研，并结合近期房地产市场背景分析制定本案商业出售价格调整方案。一、不容乐观的全国房地产市场总体形势从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。第一个指标是“国房景气指数”，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由下图可知，2007 年 11 月达到高点，其后一路下滑，今年 10 月份为 99.68，比 9 月份回落 1.47 点，比去年同期回落 6.06 点，步入不景气区间。全国房地产开发景气指数趋势图数据来源：国家统计局前三季度，全国完成房地产开发投资 21278 亿元，同比增长 26.5%，相比2007 年 31.8%的增幅，明显回落。住宅完成投资 15508 亿元，增长 28.7%。其中，经济适用住房投资 638 亿元，增长 19.9%，说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保障建设。全国房地产开发企业完成土地开发面积 1.79 亿平方米，同比下降 1.6%。前三季度，全国房屋施工面积 24.04 亿平方米，增长 20.3%，比 2007 年的21.5%稍稍回落。其中，住宅施工面积 19.07 亿平方米，增长 21.2%；办公楼施工面积 8150 万平方米，增长 8.3%，比 2007 年的 12.5%明显回落；商业营业用房...
