一.项目分析(一)项目概况1. 位置: 项目地处贵阳市大营坡地区,筑新路与贵乌北路交汇处, 距贵州日报社、大营坡车站仅 300 米。2 .周边设施 学校:贵乌小学、宅吉小学、实验幼儿园、实验小学、二十三 中、六中、财校、商专、医学院、实验二中菜场:百花山菜场、贵乌农贸市场医院:贵医附院、医学院、市五医其它:神奇假日酒店、神奇星岛酒店、新联酒店、思君超市、 黑马装饰材料市场、相宝山家具市场、市北供电局交通:7 路、12 路、17 路、18 路、70 路、76 路、64 路、82 路、 67 路、73 路3 .项目技术指标 总占地面积:6270 平方米总建筑面积:12514 平方米容积率:2.0建筑密度:30.3%绿化率:36%总户数:153 户(其中 41 户为回迁户)(二)项目机会点1 .市场有空间 贵阳,作为大西南开发的前沿,在国家提供有利政策的前提下,市场对具有特色,综合素质较高的精品小区有较强的承接力。随着外来的和本地经营的成功人士、高级白领的不断扩大,面向他们而建的讲求整体规划,理念设计,功能配套先进的高尚住宅小区,将有一个持续成长的市场空间。2 .有策划前置观念 很多发展商是在项目建起来后才想到销售,销售不畅才想到促销,促销未果而想到整体策划,也有的发展商开盘前有整体规划,但开盘后策划理念的贯彻实施不到位,致使项目虎头蛇尾,市场中烂尾楼众多,而贵司目光敏锐,注意到“凡事预则立”从各方面整合社会精英资源,贯彻如一,使项目有的放矢,自然先机在握。(三)项目问题点1 .发展商尚未有较高知名度 现时贵阳的房地产业已经进入了规模和品牌的竞争阶段,而贵司目前在业界尚未有较高知名度建议:需要和实力较强的代理公司、设计公司、物业管理公司合作,共同创造出精品楼盘,在项目的推广中逐步营造和树立发展商和项目的品牌。2 .项目市场定位不够清晰 3. 项目没有锁定目标客户群 项目的市场定位与目标客户群是相辅相承的,一个清晰的市场定位可以直接吸纳目标客户群的注意度。反过来说,没有确定的项目客户群就很难确定项目形象定位与市场定位,这是该项目是否成功销售的关键,同时也是价格是否可以拉高的重点。4 .项目需要系统性的全局统筹 项目的形象定位与市场定在贵阳房地产市场还没有前期炒作过,它推出时很难在短期内让市场接受。为了避免销售期间过长,增加许多不必要的费用;同时也为了发展高能在较短的时间内回笼资金作再投资,该项目需要系统性的全局统筹,有效整合...