商品房预售合同及其主体变更的相关法律问题[摘要 ]商品房预售合同签定以后，常常会由于某种原因在房屋竣工交付并办理相关权属证明之前，发生合主体的变更情况。我国现有法律法规对“楼花”转让问题的规定尚存在缺位现象，围绕这一问题，对楼花按揭合同中的法律关系以及预售合同主体变革涉及的相关法律问题进行了探讨。[关键词 ]商品房预售合同，按揭，主体变更自从按揭（ mortgage ）的房屋销售方式从香港引进以后，在中国的“住房分配”向“住房商品化”转变过程中， 由于按揭方式具有缓解各方资金不足、保证交易安全的特点而被广为采用。我国法律对这种新生的事物作出了很多的法律规定，各商业银行也相继出台各种规定、办法积极参与到按揭中去，一时中国房地产呈现出勃勃生机。 按揭购房也由楼宇按揭发展到了楼花按揭。由于各种原因，在签定商品房预售合同以后， 常会发生合同当事人的主体变更。 对于这种变更，除了在《民法通则》、《合同法》、《担保法》 中的普遍性规定，我国尚缺乏专门的立法规范。笔者试图通过对按揭合同中法律关系的分析， 对商品房预售合同主体变更行为进行理论上的探讨，进而对按揭合同和商品房预售合同转让的法律性质及其相关法律问题进行一番梳理。一、楼花按揭合同中的法律关系楼花，指尚未动工修建或正在建设而尚未竣工的期房。“楼花”这一词源于香港立信置业公司的“分层售卖，分期付款”销售方式。在房屋还在施工建设期间便已经被“拆零”，分期分批地预售给消费者或投资者，如落英片片坠落，故而得名“楼花”。这种在房屋竣工之前便先行出售的方式，就是今日我们所说的商品房预售。 而由预购人和房屋开发商订立的合同即商品房预售合同。由于房屋开发商与预购人之间很难存在互相信任的关系，仅有两方参加的商品房预售活动实际上很难实现，因此银行的介入成为必要，按揭制度由此产生。1992 年 10 月 20 日交通银行发布的《按揭（楼宇、楼花）贷款的办法》 对这种按揭销售方式作了界定，是指房屋预售合同中的买方向房地产开发商交付部分购楼款以后， 将其依照预售合同取得的期待权让渡给银行作为贷款的保证，银行向预购人发---文章来源网络放以尚未交付的购楼款为额度的贷款。买方在还清所有贷款本息后， 可以将期待权赎回， 取得房地产权。如果买方未能依约履行还本付息的义务，则丧失了赎回这种期待权的权利，或者说不能取回房地产所有权， 银行则可依据抵押合同对按揭所购房屋进行处理，并...
