深圳房地产业的发展□ 尤福永我 国 房 地 产 业 现 状 从 发 展 历 程 上 看 ， 与 20 世 纪20 、 30 年 代 美 国 房 地 产 业 的 状 况 基 本 相 同 ， 其 共 性 表现主要是房地产市场的不稳定性，都出现了前所未有的大起大落，房地产金融体制亦尚处在探索中的不完善阶段。尤其深圳房地产市场的周期性变化，在阶段上，同美 国 有 特 别 相 似 之 处 。 1993 年 底 ， 深 圳 因 “ 圈 地 运动”和“炒地皮过热”出现了商品房价格偏高、空置率上升，从而导致房地产市场迅速下滑，而且连续 4 年直至 近 期 仍 呈 萎 缩 疲 软 之 态 势 。 无 独 有 偶 ， 美 国 1929 年房地产市场因股市骤然下跌也曾出现过连续 4 年持续低迷濒临崩溃的形势，两地情况非常相似，都不同程度地出现了一方面商品住房大量积压滞销，而另一方面缺房户无力购买的供求畸型现象。美国当时由于房地产业已开始走向衰落而严重地影响到了社会经济的发展，这种状况促使美国联邦政府在这个时期先后出台了一系列法规政策并通过金融机构的重组和房地产金融体制的深化改革，才使美国房地产业于 20 世纪 30 年代后期开始逐渐复苏，随之社会经济发展也开始逐步有所好转。实践证明，房地产金融体制的改革完善，在一定程度上决定了房地产金融业和房地产业的发展方向和根本出路，而且对于促进国民经济实现良性循环，建立良好的投资环境，加速城市国际化建设，保障社会稳定和城市居民的安居乐业都会产生至关重要的影响。一、构建新型房地产金融体制的可行性(一)房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求目前，我国和深圳商品房空置依旧维持在较高的水平 ， 全 国 6624 万 平 方 米 ， 深 圳 328 万 平 方 米 ， 其 中 商品住宅的比率都在 70%以上，这是不容回避的客观现实。坦率地讲，由于供过于求，商品房积压严重，不可避免地会出现开发经营性贷款不能如期偿还，造成银行回笼资金困难，周期运转不畅，负担沉重。这种连锁式的不良反应，使得资源和资金得不到有效利用和合理使用，因而严重地阻碍了房地产业和房地产金融业的健康持续发展。究其原因，是我国现行的房地产金融体制还不够成熟，体系也不完善，甚至可以说存在着一些弊端，主要表现为购房贷款和经营性贷款的融资渠道或资金来源受房地产市场波动的制约和宏观调控的影响较大，资金运行很难保证正常循环...
