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土地买卖合同无效的案例和法律规定农村宅基地买卖合同无效——“画家村”案剖析姓名：谭鑫学号：125023423 从 1993 年开始，北京圆明园画家村的部分画家来到了北京通州宋庄买了房子。1995 年秋，圆明园画家村被解散，出现圆明园艺术家为主的艺术人群向宋庄的集体大迁徙。现在，宋庄已经聚集了海内外近XX 名艺术家，所以又被称为“画家村”。目前，宋庄已经是中国最大、国内外知名的画家聚居地，并于XX 年被规划为北京市十大文化创意产业聚集区之一。5 年前，李玉兰从河北迁居画家村，用全部积蓄万元买下了马海涛一套农民房，双方签订了《买卖房协议书》。但在《集体土地建设用地使用证》上，至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。近来，通州宋庄将面临地铁工程的前期拆迁，将出现巨额的拆迁补偿款。 XX 年 2 月向法院起诉，马海涛夫妇要求确认购买合同无效。一审判决通州法院一审以李玉兰是城镇居民，不得买卖农村集体经济组织成员的住房，判决李玉兰于判决生效之日起90 日内将辛店村的北房三间、西厢房六间及院落腾退给马海涛；马海涛给付李玉兰补偿款万元。李玉兰不服，上诉到二中院。二审判决二中院审理认为，马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。同时二审法院指出，出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。因李玉兰在原审法院审理期间，未就其损失提出明确的反诉主张，此案二审不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。另行起诉XX年 1 月 3 日，李玉兰将马海涛告上法庭，索赔48 万元。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集休经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之买卖房协议书的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的集体土地建设用地使用证至今未由土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。上诉人李玉兰关于合同有效之上诉请求，二审法院不予支持。合同被...