土地拍卖中的估价顾问随着深圳市土地供应量的逐年减少，土地拍卖市场竞争日趋激烈，市场涌现出不少专业人士积极参与每一块土地的竞拍前分析，如土地拍卖价值预测、区域市场分析或者可能的竞争对手分析等。市场新事物的产生引发出业内自由并且开放性的研讨气氛，估价师因拥有市场知识和经验，常被要求提供估价顾问服务，帮助委托人解决土地投资价值和策略问题。在为委托者提供估价顾问服务过程中，我们发现用于估价的技术，如：剩余法、基准地价法，在此类顾问工作中可能只是一部分，顾问经常涉及委托人特殊需求及目标，而不像“市场价值评估”是一般性、综合性的看法。以下通过近期我们参与几块土地拍卖竞投案例，谈一谈房地产顾问咨询机构在土地拍卖中承担的角色和从多种角度为开发商投资拿地提供专业顾问服务。案例一：深圳市南山区高新技术南区T205-0073 号宗地1、地块特质占地面积 14993.3 平方米建筑面积 40500平方米建筑覆盖率≤ 30％建筑容积率≤ 2.7因受地块面积和容积率规划限制，地块发展将以小高层、高层产品为主，产品类型发展空间不大。2、发展商委托目的及拿地态度委托目的：①市场调研。当时高新技术南区尚无房地产产品推出市场，对于发展商而言该区域属于城市内陌生市场，项目的目标客户，以及周边填海区、红树湾、华侨城片区与高新技术南区之间的竞争关系和未来市场供求等均不清晰。②确定拿地价格。拿地态度：拍卖地块旁边发展商有一块以较低成本取得的土地，希望尽力拿地。3、我们提供的专业服务①确定市调范围，进行有目的调研。通过对环深圳湾片区包括后海片区房地产市场开发类型、户型、销售价格、客户对象等进行市场调研分析以及客户访谈，预测本项目的客户群及对楼盘特征需求。②区域土地竞争关系分析。分析科技南区、填海区以往地块拍卖、协议价格。③预测土地投资价值，以协助决策。利用“剩余法”，根据不同的投资利润目标，通过市场上可实现的销售价格的变化确定“保守拍卖叫价区间”、“合理的拍卖叫价区间”及“风险拍卖叫价区间”。最终成果：发展商成功地取得了本次拍卖土地。案例二：东莞市南城区生态居住区土地1、地块特质占地面积 67.3 万平方米建筑面积 67.3 万平方米建筑覆盖率≤ 20％建筑容积率≤ 1.0地块内具有良好的山景、水景等自然资源。地块周围片区内以多层为主，市场上Townhouse 和别墅产品具有一定需求。2、发展商委托目的及拿地态度委托目的：①竞争对手分析。由于东莞土地市场拍卖、...
