绿城·雁鸣湖玫瑰园东区 定价建议报告及开盘方案河南绿城公司目 录第一章 市场形势分析一、 2011 年政策解读 二、 2011 年 5 月份郑州市市场形势分析三、 郑州别墅市场发展历程四、 郑州市具有代表性独栋别墅项目一览第二章 意向客户分析 一、 积累客户梳理情况 二、 意向客户情况分析 第三章 产品分析一、 项目概况二、 产品优势分析三、 产品劣势分第四章 项目成本估算分析一、独栋别墅成本分析二、组院别墅成本分析三、利润分析第五章 定价篇一、 定价方法与定价依据二、 定价策略 三、 定价建议 四、 价格表五、 付款方式及优惠措施第六章 开盘方案内容摘要 绿城·雁鸣湖玫瑰园计划于 6 月 26 日开盘销售，本次推出房源位于东区 A1、A2、B1、B2、E2、E3 组团，共计 69 套房源，整体可售面积：28517.88㎡,其中组院 53 套，独栋 16 套。针对本次开盘定价情况摘要如下：一、市场情况简析。 今年国家宏观调控政策频繁，政府打压房价的决心很大，特别是“新国八条”的出台，房地产市场均受到一定影响，成交量明显下滑。二、积累客户梳理情况。经过 11 个月的客户积累，截止 2011 年 6 月 15 日，共有 220 组来电及来访意向登记客户（其中 A 类客户 52 组，B 类客户 79 组，C 类客户 89组）。三、成本测算。经 测 算 ， 绿 城 · 雁 鸣 湖 玫 瑰 园 项 目 独 栋 总 成 本 （ 不 含 税金）40924.19 万元，总建筑面积单方成本约 13252.05 元/；组院总成㎡本（不含税金）43505.17 万元，总建筑面积单方成本约 10852.53 元/㎡。四、定价建议。 综上所述，建议本次开盘房源独栋均价为 989 万元/套，单价 20606元/平方米；组院均价为 666 万元/套，单价 16935 元/平方米。五、优惠折扣建议。 结合绿城集团相关规定要求，结合别墅项目的特殊性，建议折扣以020406080335467192522A类B类C类组院335467独栋192522现金返还形式为主，具体如下： 1）一次性付款独栋优惠 50 万元，组院优惠 30 万元； 2）分期或按揭付款独栋优惠 20 万元，组院优惠 10 万元。六、开盘方式建议。 项目的高端品质和意向客户属性，本次开盘不适合高调举行，建议分批邀约客户选房。 6 月 26 日上午开盘，邀约一次性付款客户于上午 10:00 到销售部选房缴款并草签合同；邀约非一次性客户于下午 3:00 到销售部选房缴款并草签合同。第一章 2011 年 1-5 月...
