深圳小户型住宅市场研究 这里所讲的小户型住宅是指的“特区”内面积在 80 平方米以下，总价在 40 万元以内的普通住宅。 根据中国社会科学院的调查结果，深圳特区内 15 岁及以上年龄的 180 万人口中，办事员、个体工商户和商业服务人员三个阶层，共占了总人口的 47.7%，即 86 万人，另据深圳市统计局的调查结果，2002 年，深圳人年均可支配性收入为 23500 元，月收入 5000 元的家庭属于典型的中等收入家庭。由此可见，这些中等收入家庭的住房是深圳住宅市场中的重要组成部分。 市场表明也印证了这一调查结论。2002 年，市场上“高档住宅”销售平缓，而小户型住宅部分却销售顺畅。尤其在年末，小户型楼盘更是掀起阵阵热浪，如南山区的几个小户型楼盘：现代城·梦想家园、山海人家·小小家、雅仕·荔景苑、金海岸等，销售情况都非常理想。 不过，市场上销售情况较好的小户型楼盘，都位于交通顺畅、周边配套设施完善的地段，如南山、南油大道沿线，罗湖、福田中心区辐射区域等。而交通不便、配套不齐的小户型，销售情况则是一般。这是因为小户型住宅消费者收入较少，一般都属于无车一族，并且非常注重生活的“时间成本”和“交通成本”，因而对住宅的交通及生活配套设施要求较高 一、小户型市场的整体概况 自 98 年深圳市小户型住宅市场火爆以来，至今已经走过了火爆——沉寂——回暖的过程，在这一过程中，小户型住宅不论从户型设计上，还是从园林规划以及营销理念上都在经历一个理性发展的过程，日益趋于成熟。1、特区内各区域小户型供应量 从各区域供应总量看，福田区成为小户型推售的热点，占到 48%的比例，这主要得益于深圳中心区的建设，使得消费者对福田区的小户型有较强的信心；而南山区占到28%，超过罗湖区近 4 个百分点，说明伴随着近几年中心区的西移和高新技术的快速发展，起到了很大的带动作用，一些从事高科技的年轻白领迅速增加，也为南山区的小户型住宅市场提供了需求空间；罗湖区则凭借传统的成熟配套，供应量也占到了 24%的比例。 从户型面积看，各区域的户型平均面积的差异并不大，变化范围不到 3 个平方，也显示了小户型物业的最主要的特征，户型面积较低。 在价格方面，各区域的均价相差非常大，罗湖虽然供应量较少，但其成熟生活社区，使得其均价高居全市之首，福田区则稍低于罗湖区。南山区由于地理位置关系，比罗湖区和福田区低了近三千元左右，但 2002 年下半年南山区新开盘的小户型楼盘...
