虹口华严路项目推广方案目 录壹、 项目优劣势初评貳、 项目客户分析參、 项目产品建议肆、 项目推广思路壹 项目优劣势初评本案位于虹口华严路 122 号,属于凉城板块。项目总建筑面积 9929 平方米,其中商铺面积(三层)850 平方米。楼盘体量不大,房型设计也相对整齐,其中两房两厅 33套面积在 90—112 平方米,三房两厅 33 套面积在 120—150 平方米。以下是从项目的市场、地段、配套、人文、交通、产品等出发分析本案的 SWOT。一、优势1、市场情况:从宏观市场看,虹口房产一直供不应求(2002 年供求比例1:1.13),市场环境一直良好。对于凉城这个区域,因为与市中心及北外滩虹口区域相比价格相对较低,楼盘去化情况一直走好。2、竞争情况:从全市范围的中档房产市场来看,持币待购的中档客户大量存在;而由于政府控制和土地有限,本区域一直供不应求,大多数楼盘都已售罄或者销售告一段落,目前低价市场供应空白明显; 3、社会环境:凉城属于虹口,虹口市民特有“虹口情结 ”,周边的宝山、闸备、杨浦、黄埔等区对凉城也没有抗性;现在的旧区改造和加上已有十多年历史的凉城老住宅区,二次置业的潜在需求巨大。4、配套设施:华严路、汶水路区域为老居住区,成熟的住宅氛围拥有配套齐全的生活配套设施,非常适合于居家生活。5、交通状况:区域内道路无论纵横,通勤动线都很明显,出行方便,交通便捷。6、产品规划:本案的户型控制非常合理、总案量较小,都使本案的推广变得较为轻松。二、劣势1、市政建设:从地理位置上轨道距离本案较远,受益不多,而且未来轨道沿线房产可能造成本案的升值受阻。2、消费群体:旧区改造虽产生了大量客源,但过半购买力差,无法形成本案购买的主力群体。3、环境状况:旧城区内的环境、配套比较破旧,并不符合本案楼盘形象,对新盘销售反而造成一定的抗性。4、区域住宅:区内多数楼盘为老楼盘,缺少统一规划,且规模不大,品质一般,会给区域定位带来不利影响。5、区块联动效力差:旧区改造面积大,改造持续时间长,北部工厂动迁时间未定,对产品的销售将产生抗性。6、产品规划:产品规模较小,相对应没有规模社区的集中绿化和景观布置,对销售推广有一定的影响。 三、机会1、市场需求:有市场需求就是我们的机会。从大市场上看,35—45 万总价的楼盘去化速度一般很快,市场供不应求,潜在市场空间很大。2、房型特点:房型上做适当控制与目前市场上流行的大房型做错位竞争,避免同质化竞争...