第九章 房地产金融与项目融资 【考情分析】 ■ 本章所占分值适中 考试年份单项选择题多项选择题判断题计算题合计2009 年3 题 3 分1 题 2 分1 题 1 分－5 题 6 分2008 年4 题 4 分2 题 4 分2 题 2 分－8 题 10 分 【内容框架】 第一节 房地产资本市场 第二节 公开资本市场融资 第三节 银行信贷融资 第四节 房地产投资信托基金 第五节 房地产项目融资 【内容详解】第一节 房地产资本市场 1.房地产市场与资本市场 ■ 关系 ☆ 随着房地产价值的提高，需要金融机构提供贷款 ☆ 随着信贷规模增大，金融机构为了规避风险，实施抵押贷款证券化 ☆ 所需资金量增大，实现了房地产权益的证券化 ■ 房地产资本市场的组成部分 ☆ 私人权益融资 ☆ 私人债务融资 ☆ 公开权益融资 ☆ 公开债务融资 ■ 私人市场融资与公开市场融资的区别 ☆ 主要在于资本投资是否可以公开交易 2.房地产权益融资 2.1 房地产权益融资的特点 ■ 是所有者权益而非债务 ■ 资金提供方与投资者共同承担风险，报酬是项目投资所形成的可分配利润 ■ 最典型的是股票 ■ 当权益资本规模过小，资产负债率偏高，过分依赖预售收入或借款，不利于防范系统性金融风险 【2006 年真题】 ◆ 债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。（ ） [ 答疑编号 501255090101 ：针对该题提问 ] 『正确答案』×『答案解析』表述的是权益融资的特点。参见教材 P284 2.2 私慕股权投资 ■ 概念 ☆ 是对非上市公司进行的股权投资 ■ 种类 ☆ 发展融资 ☆ 夹层融资 ☆ 基本建设权益基金 ☆ 管理层收购或杠杆收购 ☆ 重组和合伙制投资基金 ■ 特点 ☆ 资金募集和使用绝少涉及公开市场操作，无需披露交易细节 ☆ 多采取权益型投资方式，绝少涉及债权投资 ☆ 一般投资于私有公司即非上市公司 ☆ 比较偏向于已形成稳定现金流的成形企业，有较高的投资回报 ☆ 投资期限较长，3－5 年 ☆ 流动性差，无直接交易 ☆ 资金来源广泛 ☆ 多采取有限合伙制，避免双重征税 ☆ 投资退出渠道多样化 ■ 优缺点 ☆ 私慕股权融资比上市和债务融资成本高 ☆ 但在银行收紧信贷时可解决企业资金链紧张的燃眉之急 3.房地产债务融资 3.1 概念与特点 ■ 概念 ☆ 通过举债方式融资，资金融出方不承担项目投资风险， ☆ 所获得的报酬是...
