1. 政策环境(1) 概述：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前为遏制房价过快上涨，2010 年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。回顾 2010 年房地产政策的变化，可大体分为三个阶段，各阶段的代表性政策及市场变化如下：图：2010 年 1-10 月全国商品房销售面积变化及房屋销售价格指数1-4 月，第一轮调控。2010 年 1 月 10 日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温，2-4 月全国商品房销售面积同比增速仍在 20%以上，70 个大中城市房价环比涨幅持续上升，北京等热点城市“地王”频出。这直接导致了 4 月 17 日“国十条”的出台。4 月-9 月，第二轮调控。2010 年 4 月 17 日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10 号，“国十条”），随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台。房地产市场也在 5-8 月显著降温，其中 5 月和 6 月全国商品房销售面积分别同比下降 3.4%和 2.7%，7 月和 8 月扩大至 15.4%和 10.1%；70 个大中城市房屋销售价格指数 4 月环比涨幅达 1.4%，但 5 月即下降到 0.2%，6 月更是下降 0.1%，7-8 月持平。9 月市场回暖带来第三轮调控。9 月全国及重点城市显著升温，当月全国商品房销售面积同比增长 16.6%，中国房地产指数系统数据也显示，9 月 100 个城市住宅价格环比上涨 0.7%，十大城市上涨 0.8%。房价的再度上涨导致中央及相关单位在 9 月底密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至 30%，全国性限制第三套房按揭贷款等，统称为“9·29 新政”。(2) 调控方向一：抑制投资投机需求为抑制投...
