工业用地评估方法选择 工业用地不同于商业用地和居住用地，用地企业及产业的区位竞争更多体现在城市之间的选择上。一个城市工业地价水平高低直接影响到其招商引资的强度和能力，也直接牵动一方经济建设、产业结构调整、劳动就业等诸多方面，从而形成地区间特有的工业用地价格及产业布局竞争模式。 评估难点 从宏观上讲，影响工业地价的主要因素包括行政因素、成本因素和市场因素。在工业用地价格还没有市场化之前，现阶段对工业地价起着决定性影响的主导因素是行政的干预，也往往容易出现非产业政策型的“同地不同价”现象，甚至有些地方政府为招商引资，人为地压低基准地价和出让最低价。就成本而言，工业用地价格不决定于成本（现阶段工业地价价格的成本构成主要包括征地取得费、相关税费、土地开发费等，其中征地补偿费所占比例在45%－60％；土地开发费除部 分 开发难度大 、配 套 要求 高的土地费用稍 高以 外 ，相对来 说 比较 固 定，其比例在30％－40％；相关税费就包括耕 地开垦 费、耕 地占用税、基本农 田 用地保 护 费、征地管 理 费等，在新 增 建设用地有偿使 用费不纳 入 成本税费的情 况 下 ，税费仍 占工业地价的10%） ，但 各 项 取得成本的高低直接影响到工业用地的最低出让限 价。事 实 上，工业用地价格最终 决定于供 需 关系 ，但 我 国 主要城市目 前工业用地供 需 总 体上呈 现供 大 于求 的局面，这 一点在工业用地价格近 几 年 间没有太 大 变 化方面也有所体现，加 之其他 因素的影响，造 成现阶段各 城市工业用地基本上是有求 必 供 ，工业用地的价值 和价格没有真 正 实 现。 评估方法选择 在实 际 工业用地评估中，除了 基准地价修 正 法外 ，无 论 是采 用成本逼 近 法、市场比较 法还是收 益 还原 法，均 导致 在评估时 的各 种 影响因素信 息 提 取上的困 难和方法标 准等诸多难点。 因此 ，在城市地价动态 监 测 中，成本逼 近 法是工业用地价格评估的首 选方法，虽 然 成本逼 近 法有其自 身 的系 统 缺 陷 ，但 在工业地价交 易案例不多、工业用地涉 外 评估时 ，成本逼 近 法仍 是一种 较 能被 各 界 认 可 的方法。市场比较 法更能体现土地价值 但 有待 市场进 一步 成熟 ，目 前各 地应 用市场比较 法评估工业监 测 点地价，采用的案 例主要是抵 ...
