第四章房地产价格评估计算题VIP专享VIP免费

1 （1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为2年，第一年入60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率10％。 （1）根据所给条件计算如下： 1)预计住宅楼的买楼价的现值为： 23 0 0 02 0 0 062 9 7 5 2 0 6 6 ()11 0 %元 2)总建筑费用现值为： 0 .51 .51 0 0 06 0 %1 0 0 0 01 0 0 04 0 %1 0 0 0 09 1 9 0 0 0 0 ()11 0 %11 0 %元3)专业费用=9 190 000×6％=551 400(元) 4)租售费用及税金=29 7520 66×5％=1 487 603(元) 5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％ =(地价×20％)+(9 190 000+551 400)×20％ =(地价×20％)+1 948 280 6)总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20％)=16574783÷1.2 =13812319(元) （3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价 2 为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。经现场评定，该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。 （3）根据题意： 该房屋价格=970×(1+l％+2％+1.5％)×1200×0.7 =970×1.045×1200×0.7 =851466(元) （4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期 l0年，按租赁双方合同规定，前 5年租金是以第一年租金 8万元为基础，每年比上年递增2％，后 5年按每年 15万元固定不变。假定资本化率为l0％，该房地产 l0年租期内的收益现值为多少? （4） 232344555812 %812 %812 %811 0 %11 0 %11 0 %11 0 %812 %1 51111 0 %1 0 %11 0 %11 0 %6 6 .7 5被 估房地产 十 年 租 期 内 的 收 益 现值 =万 元 3 （5）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表...