.金湖项目市场调查报告调查背景：针对横阳东路即金湖县城管局地块项目投资前期。调查目的；了解金湖县房地产市场行情及相关政策有效的判断目标项目。《2011·4》一、项目所在的城市价值1、人口：全县人口37万。县城人口16万2、地区生产总值稳步上升，年均13%的高幅递增。以机械、电子、棉纺织等制加工造业的第二产业为主导的产业结构。地区生产总值2009年突破160亿。3、在淮安的5个县城中经济水平第一，人口倒数第一。但三大发展，胆子大，增速快，成为淮安的后起之秀。051015202530354045502010年二、城市区位——淮安南境位于江苏省淮安市的南部，距离南京较近，交通位置较为便捷。人口总量和经济水平在淮安5县中分别列在第5位和第1位。三、消费能力分析2008年，金湖县城镇居民人均可支配收入突破万元大关，自2003年开始年均增长保持在13%以上。从宏观来看，金湖人均可支配收入、城乡存款储蓄水平都处在淮安市的前列，金湖的消费能力支撑较强。02000400060008000100001200014000城镇居民人均可支配收入（元）461748995041559163727212817594721095912320增长幅度（%）6.112.910.9113.9713.1813.3715.8615.712.52000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年小结●金湖县的国民经济各项指标都排在淮安市五个县城的前列，人均消费能力较强。●得到市委市政府的重点扶植，发展工业，2010年县城工业土地计划出让近1600亩。全面带动金湖经济的腾飞，近几年增速较快！●人口较少，是金湖县投资的一大欠缺点。●城市建设步伐加快，经济快速增长，便利的交通优势，为房地产发展奠定了优良基础。四、2011年相关政策1、土地出让情况＊2010年土地出让700亩＊2011年计划出让800亩（具体规划6月份定出）＊出让土地价格在城区内平均在120万∕亩，在城市中心最好的位置价格最高在150∕亩.2、建设局等单位对房地产市场管理方面＊销售许可证办理方面和其它城市一样，多层出正负零，上两层即可完全办理预售许可证。但此政策金湖管理方面较为松弛些，据房屋管理部门透露根据开发商具体情况，也可以与之协商，早办理销许。3、银行相关政策＊工商银行：与工商银行房地产信贷部李行长透露，今年银行对房地产贷款方面很紧张，1、按揭贷款，截止目前工行受理8000万房款额，预计到今年年底，才能放完。2、项目贷款几乎对外不做，做也要项目的大小，低于100亩的土地较为难做。＊农业银行：与之工商银行一样，目前受理的7000万元按揭贷款计划在年底才能放完。项目贷款尽量不做。五、主要在售楼盘1、御港湾——中央社区，高档物业的典范。总建筑面积约7万平方米，以高层，多层住宅组成，简约中式江南建筑风格。区域内的高档住宅，位于横阳路医药公司北侧，靠近金湖中学，目前尚未开盘，一期3.6万方，6月份开盘，地段的优势。属于代理公司销售。预计均价3600，开发商：江苏嘉捷置业有限公司。2、翡翠城——生态景观社区项目位于金荷路西侧，上湾路北侧，总建筑面积20平方米，由多层、花园洋房、小高层建筑群组合而成。一期基本售罄，二期目前尚未定出开盘时间，均价3550元/平方米。欧式地中海风情景观,高尚奥林匹克生态园林社区。开发商：淮安市金汇房地产开发有限公司。开发企业在金湖实力较强。3、兰亭·颐园——景观大型社区项目位于顺河路与人民路交汇处，总建筑面积13万平米，开发商为江苏兰亭置业有限公司。该项目是该企业在金湖的第二个项目，前面项目开发非常成功。均价3700元/平方米。4、东方佳苑——纯多层住宅总建筑面积17万平米，纯多层住宅，一期8栋多层与2011年元月18日开盘，现已售罄。二期下周六即4月30日开盘，均价3400元/平方米.小结＊根据城区在售楼盘来看，金湖县多层住宅比高层去化速度较快＊整个城区商品房均价3650元/平方米.＊2011年房地产市场竞争较为明显，几家代表型楼盘推出时间上，相差不多，都在前后2个月内上市。六、项目SWOT分析1、项目内部优势分析（S）1）、最核心的优势：地理位置优越，靠近金湖中学，周边配套齐全（行政、商业、教育）2）、紧邻城市主干道——横阳路，金荷路，大交通方便3）、土地形状较为规范，好规划。2、项目内部劣势分析（W）1）、土...
