REITs 案例 1——普洛斯物流私募 REITs 的运作 全球最大物流地产企业普洛斯（Prologis ）1991 年成立，目前旗下实际控制资产达 350 亿美元，拥有 15 只物流地产基金，直接持有1222 处物业、通过旗下基金间接控制 1369 处物业，总建筑面积达到 4600 万平方米
分析普洛斯的运作方式具有以下特点： 一、以基金模式实现轻资产扩张 普洛斯以不足 20 亿美元的资本金投入撬动了 200 亿美元的基金资产，使实际控制资产规模达到 350 亿美元，同时表内资产的年均增速仅为 14%，显著低于实际控制资产的增长，从而实现了轻资产的扩张
作为全球最大的物流地产企业，普洛斯构筑了两项核心竞争力，一是遍布全球的规模化物流网络吸引了 DHL（敦豪）、联邦快递等第三方物流公司的合作，二是其定制开发和供应链整合服务吸引了许多大型企业集团，并由此开拓了新市场
2002 年普洛斯应最大客户 DHL的要求，为其在日本定制开发物流园区，并由此进入了亚洲市场；2005 年又为联合利华定制开发在中国的物流园区，由此拓展了中国区业务，目前公司约一半项目是定制开发的
定制开发要求物流地产企业集投资、开发、运营于一体，而规模化的物流网络则要求公司在激烈的竞争环境中实现快速扩张，这两项竞争力都要求庞大的金融资源支持，因此，与中国的地产企业一样，普洛斯也多次面临资金链问题
1999 年，其启动基金管理模式
1999 年，普洛斯成立了第一只私募基金—Prologis European Fund（普洛斯欧洲基金），从 19 位机构投资人处募集了 10 亿欧元，主要用于收购普洛斯手中的成熟物业
收购后，普洛斯不再直接控股这些物业，但通过与基金公司签定管理协议，仍负责物业的长期运营并收取适当管理费用，同时作为基金的发起人和一般合伙人，获取业绩提成
2000 年，普洛斯又发起了 3 只私募基
