1 / 7 应用租金收益法评估房地产的难点与疑点的简要说明与分析 http: 2006 年1 月4 日 《上海房地产估价》2005 年第6 期收益法的理论依据是效用原理，根据该原理，房地产的价值可以通过其未来的效用(即可取得的净收益)来估算。评估时，对房地产的效用如果主要依据其租金水平来确定，该评估方法一般可称为租金收益法。租金作为房地产市场价格的反映比较直观、容易理解，应该说，采用租金收益法评估房地产价格的理论与市场基础都比较全面，租金收益法应该是一种比较恰当的评估房地产价值方法之一。目前，房地产投资市场比较活跃，而房地产租赁市场比较平稳，在这种情况下，评估人员运用租金收益法得出的房地产评估结果往往存在与市场客观价值不一致甚至相悖的情况。以下拟从评估程序、适用条件、参数确定等方面对此 进行简要说明与分析，重点是对租金收益法应用中的难点与疑点进行提示，并提出处理措施。 一、租金收益法评估程序 采用租金收益法评估房地产价值时，评估人员应该对委估房地产及其周边房地产进行现场查勘和权属状况调查，并至少执行下 述程序： 1、对房地产租赁市场进行调查了 解，确定委估房地产的租金水平。 2、根据确定的租金水平对委估房地产能 够 带 来的年度 总 收益进行估算。 3、对委估房地产空 置 损 失 与租金收款 损 失 进行估算。 4、从总 收益中减 去 空 置 损 失 与租金收款 损 失 得出有 效总 收益。 5、对年度 费 用进行估算，从有 效总 收益中减 去 年度 费 用得出净收益。 应 用 租 金 收 益 法 评 估 房 地 产 的 难 点 与 疑 点 的 简 要 说 明 与 分 析 --第 1页应 用 租 金 收 益 法 评 估 房 地 产 的 难 点 与 疑 点 的 简 要 说 明 与 分 析 --第 1页 2 / 7 6、选取合适的折现率(资本化率)，根据年金现值公式计算得出委估房地产的价值。 需要强调的是，评估人员在调查房地产权属查阅权源文件时，应该特别关注有关合同、协议的附加条件，如： 使用局限性、违 约条款、权利期限及到期后资产处置方式等，这些条款有时对房地产的价值存在重要影响。 二、应用租金收益法的前提条件 如果房地产预期租金水平、房地产维持与出租成本费用、收益期限可以估算，且该房地产租赁经营风险可以估计，则一般可以 采用租金收益法确定房地产评估值。 如果房地产给权利人带来的无形舒适条件或好处更为...
