中国房地产政策调控分析房地产泡沫房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。理想经济增长模式1元10元5元5元投资股市楼市投资企业生产10元10元改革开放反映经济基本面20元20元增长10元20元40元反映经济基本面泡沫经济增长模式1元10元5元5元投资股市楼市投资企业生产5元15元改革开放泡沫开始形成0元20元10元20元20元在实体经济未增长前楼市股市大涨不做企业全部投资楼市股市5元刺破泡沫0元5元二、历史上三次房地产危机美国房地产泡沫：7.5万人口的城市竟出现2.5万名地产经纪人日本房地产泡沫：东京都一地的地价超过了美国全国地价总和东南亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失267万港元五、对商业银行的影响近年来，随着房地产的不断升温，假按揭现象十分严重。不少房地产开发企业组织非真实购房的自然人利用虚假的资料向商业银行信贷资金用于项目开发、生产经营、或融资。对银行而言，住房贷款业务正在成为银行业新的经济增长点。各商业银行都在争食这块颇有油水的蛋糕。以工商银行为例。2011年工行煮饭贷款形成的利润达50亿元。从资产质量看，住房开发贷款收息率达到94.2%，个人住房贷款收息率达98.7%。图示1：日本六大城市房价（1982年3月一2002年3月）一、中国的房地产价格是虚高的，尤其表现在一线城市此点无论用“租售比”还是“房价收入比”来衡量，都只能得出肯定的答案。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们看北京的情况。现在北京五环内新盘均价已达3万，一套两居面积80平方米，总价需240万，而月租金不过4000元（略高于市价）。假设房主是一对夫妇，他们年收入合计12万元（略高于北京平均职工工资）。可以得到北京的租售比为1：600，房价收入比为20倍。都远远落在可以接受的区间外。中国房地产市场的现状我国房价与物价股价的对比二、成交量萎缩，空置率上升统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2009年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成.2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44％，而与2006年同期相比降幅更达52％目前，我国房地产商面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。三、紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大日本当初中国现状“广场协议”后，日元大幅升值。人民币在外界的压力下持续升值。房价疯涨，以六大城市为代表房价上涨幅度过大，全国有N（N远远>6）个地区的地价何止上涨了5倍房地产泡沫是和股市泡沫同时存在中国政府为了抑制房价的过快上涨，希望用虚拟经济---股票市场来解决流动性问题，结果，股票价格和房产价格同步增长。房价上涨更是惊人人们相信土地价格只升不降的神化人们认为房价总会越涨越高的，有钱就去买房子保值日本央行连续5次调低利率为扩大内需，央行数次降低了银行利率我国应对房地产泡沫采取的政策建议1、加大金融监管力度。目前，我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系，房地产金融监管缺乏，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确...
