案例分析：征地及拆迁补偿支出财税处理研讨现行财税政策将征地及拆迁补偿支出计入商品房开发成本，严重侵蚀房地产开发增值税、土地增值税、企业所得税、契税的税基，政策失误导致的税款流失严重。征地及拆迁安置属于土地一级开发。开发企业应根据《国有土地出让成本审核认定表》按销售建筑服务进行会计核算、涉税处理。开发企业以自已名义建设安置按销售自行开发房地产进行处理。商品房开发用地取得成本以土地出让合同总价款为基准，与征地及拆迁补偿支出无关。征 地 及 拆 迁 补 偿 支 出 财 税 处 理 研 讨房地产开发需要经过 土地一级开发、 土地收储与土地出让（划拨）、开发销售（土地二级开发）三个环节。将征地及拆迁补偿支出计入商品房开发成本，现行财税政策相关规定存在不足，忽略征地及拆迁补偿属于土地一级开发、招拍挂公平制度、征地成本核算（或城改综合成本核算）、征地拆迁款抵顶土地出让金四大因素。01土地一级开发与土地收储土地一级开发包括农用地征收、旧城改造（含城中村、棚户区、工矿区）、土地整理工程等。土地储备机构负责土地征收、收购并进行必要的前期开发和配套建设。除了北京、上海、广州等较发达地区土地一级开发由地方国控股企业垄断，其它省市因为财政资金不足，需要向民营开发企业购买服务。开发企业负责融资、征地、拆迁、安置、土地整理、市政配套工程建设，向地方政府交付可出让土地。土地一级开发近似于BT(建设 - 移交）建筑工程项目。开发企业以自己的名义立项建设安置房，与被拆迁人之间看似发生“以房换房”、“以房换地”交易行为。然而，地方政府是国有土地的唯一权利主体。开发企业必须与地方政府签订土地一级开发合同，获得地方政府授权，开发企业才能进行征拆安置工作。否则，属于非法行为。02土地一二级开发招拍挂制度为规范公共资源交易行为、维护国家利益、社会公共利益和交易当事人的合法权益、完善国有土地使用权出让制度，自2003 年 1 月 1 日起，《政府采购法》、《政府采购法实施条例》、《公共资源交易管理办法》、国土资源部令11 号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》等规定，地方政府向开发企业采购土地一级开发服务、进行土地出让，均需要通过招拍挂竞争方式选择开发企业。所有竞争者权力义务、机会均等。有些地区旧城改造采用“毛地”出让招拍挂（一二级开发捆绑联动）。《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低...
