砀山地块调研报告2016年10月第一部分地块概况及周边配套地块概况宗地位于金御花都项目北侧、砀山四中对面，位置示意图如下：金御花都BAC实小宗地由A、B、C三块地块组成；东临经一路、汉王路、南邻桐木路、西邻宴嬉路、北邻梨都东路；地块现状地块地势平坦，只有沿宴嬉路有部分民房待拆迁，地块东北角的开发区实验小学已正式投入使用经济技术指标地块ABC三块土地合计地块面积（亩）908585260地块面积（㎡）600305669556695173331土地款（万元）90008500850026000亩单价（万元/亩）100100100100楼面价（元/㎡）6816001249760用途商住商住商住商住建筑密度25%绿地率35%容积率2.22.51.21.97总建筑面积（㎡）13206614173868034341838其中住宅（㎡）12307113323868034324342商业（㎡）75007500015000公共面积（㎡）1495100002495地下建筑面积（车位）36000说明：1、商铺分布在A\B两区，沿宴喜路分布，最高两层2、公共面积按金御花都比例分配，占地上建筑面积的0.73%砀山规划及地块周边示意图地块周边主要配套示意图金御花都地块实验小学四中梨花广场砀中往高速7公里往高铁站8公里往高速、高铁示意图晨光中学一小交通：临近主干道迎宾大道、人民路，周边公交众多，距离高铁站、高速出口仅10分钟车程；教育：实验小学、一小、四中、晨光、五中等；商业：人民路商业街、汇丰市场、超市、餐饮、银行等一应俱全；医疗：社区医院、诊所、砀山红十字医院五中半径1.5公里生活圈规划公园、体育场新县医院砀山总体规划示意图一主、两轴、三星、六片区一主、两副、四组团第二部分砀山房地产市场分析一、当前房地产市场宏观分析今年我国房地产市场走势总体好于预期，“去库存”取得一定成效，对投资和GDP的拉动效应增强。但在房地产复苏过程中，加剧了资金脱离生产领域实体经济的程度，可能会阻碍创新和产业转型，削弱经济增长动力。由于没有针对去库存“因城施策”，导致市场恐慌和社会投机情绪高涨，“地王”频现，大量信贷资金流向了房地产市场，一二线城市房价出现暴涨。在宏观经济和预期收入增速持续下行的背景下，房价大幅上涨，预示着房价收入比急剧攀升。今年房地产去库存主要有两大特征：一是当前房地产的库存减少主要是住宅商品房，而非住宅商品房库存还在持续攀升；二是当前房地产的库存减少主要是一、二线城市，三、四线城市的房地产库存压力依然巨大。自9月30日以来，陆续有22个热点一二城市密集出台了新一轮紧缩性调控政策，从房价环比涨跌幅度看，这些城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。与9月比，一线和部分热点二线城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均有所降低。限购限贷等措施，主要目的是保护自住和改善性需求，并抑制投资投机性购房，让住房回归居住属性，并降低银行信贷风险。由于国家去库存的宗旨仍未改变，所以预计三四线城市近期不会出台调控政策。一二线城市房价的快速上涨以及近期的调控政策，会对外来打工者产生一定的挤出效应，迫使此部分客户回家乡置业。从国庆期间邳州砀山成交客户分析来看，外地打工返乡置业客户明显增多。本公司所开发两个项目，在外地打工客户，成交比例分别占了60%及52%，给项目成交明显带来了增量。随着类似于邳州砀山等小城市的城建设施的完善（如砀山高铁开通），也会对外出打工人员回乡置业产生比较积极的影响。本地人（含外出打工人员）依旧是县城购房的绝对主力，但由于缺少外地人和投资客，这样也导致了县城房价整体缺乏上涨动力。二、砀山经济1、GDP：砀山县2012-2015年GDP增长图表近4年来随着城市的发展，政府对工业、农业的支持与调整也在不断加强，同时对本地经济结构的调整也促进了经济的进步，近5年GDP接近翻一番。2、常住人口2015砀山县全县域人口约105万，其中县城常住人口约25万人。城镇化率约23.8%预计到2030年，砀山全县域人口约115人，其中县城常住人口约45万人，城镇化率约39%3、2012年-2015年全县固定资产投资额图表4、2012-2015年城区、乡镇居民可支配收入对比表近4年来，城乡居民的可支配收入都在稳步的上升，为后期经济的发展提供了强有力的保障和动力。三、砀山土地市场：2015.1-2016...
