下载后可任意编辑房地产调控政策对房屋买卖合同的影响 河南陆达律师事务所 赵剑英内容提要：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》颁布以来，涉及房屋买卖合同方面的纠纷日益增多，如何帮助当事人正确处理相关纠纷，是我们律师必须要面对的一个问题。本文从政策对房屋买卖合同产生的影响入手，结合情势变更的有关理论，分析了新政下房屋买卖合同履行过程中遇到的问题，并提出了解决思路。关键词：房地产调控政策 房屋买卖合同 影响2010 年 4 月 17 日，国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（通称“国十条”），其目的在于调控我国房地产市场，抑制投资性、投机性购房等不合理住房需求。该文件生效以来，其中“限购”、“禁购”等具体措施对市场的影响已初见成效，但同时也在法律领域产生了一些新的问题，尤其是对政策调整前已经签订的各类现房、期房、二手房买卖合同的履行问题值得关注。此次房产新政的实施已经引发了一系列的退房热潮，因担心受新政影响，部分地区房价大幅度下跌，一部分已经签订过房屋买卖合同的消费者纷纷要求退房，据统计，仅广州地区因新政实施而要求和开发商解除或变更合同的已达该地区房地产交易总量的5%，市场已经由开发商的惜卖变成了消费者的悔买。如何合理的应用《合同法》以及其他法律文件的规定，帮助由于政策调整而存在合同履行障碍的开发商、二手房房主、消费者妥善处理他们已经签订的房屋买卖合同，就成了迫切需要解决的法律问题。遇到履行障碍时，该继续履行还是解除合同？如何解除合同？如何确定双方的责任承担？下文将对房产新政下所产生的一系列问题进行具体阐述。 一、房地产调控政策本身对房屋买卖合同的影响 有人认为，国家政策的此次调整属于不可抗力，依法应当允许当事人变更或解除合同。从法律角度讲，政策调整与不可抗力具有本质的不同。依据民法原理，不可抗力是指不能预见、不能避开和不能克服的客观情况，应同时具备此三大要件才属于不可抗力的范畴。不可抗力可以是自然原因酿成的，也可以是人为的、社会因素引起的。不可抗力事件的范围主要由两部分构成：一是由自然原因引起的自然现象，如：火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等；二是由社会原因引起的社会现象，如：战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。由此可见将“国十条”这样的调控政策归入不可抗力的免责范畴是很难获得法律支持的。1下载后可任意编辑最高人民法院颁布的《合...
