城市综合体的商业规划1、商业地产概述2、城市综合体商业规划的重要性3、城市综合体商业规划要点4、如何在商业规划阶段规避项目风险5、塑造成功商业规划的主要因素1商业地产概述（一）商业地产核心规律——渠道1商业地产概述（二）1、商业地产：为社会交易创造交易地点和交易平台，在这个平台，能够使商人们更容易的接触到他们所需要推销商品的客户；因此其愿意为获得这一机会支付租金。2、商业地产价值：商业地产的真正价值不在于钢筋水泥建得有多漂亮，而在于这块地点是否能有效交易（能够接触到他所需要的消费者）—渠道价值。商业地产卖的是“接触客户的机会”而非建筑价值。开发商将交易场地租给商人，商人见到的客户越多、实现的交易越大，愿意付出的代价越高。1商业地产概述（三）3、商业地产三大盈利点一大盈利，商业租售赢利。二大盈利，物业升值，并以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度；融资后进行滚动开发。三大盈利，提升开发企业品牌知名度，成为上市的资产包基础；或对于已上市公司，增加其股票在资本市场上的吸引力。1商业地产概述（四）4、商业地产同住宅地产的本质区别：产业链构成：生产——流通（渠道）——消费商业地产卖的不是物业，而是渠道价值。5、商业地产营销如同建水库：住宅操作思路：造水库——卖水库（不一定有水）。商业操作思路：造水库——引水——卖水笼头（喝水的机会）。住宅客户——无辜的购房者，商业客户——精明的商人。谁比谁傻？1商业地产概述（五）6、商业地产与住宅地产的发展过程对比第二个阶段：竞争的加剧与产业链的成熟，不具备多少能力的发展商几乎被淘汰了，能生存下来的发展商必须都是具有较强的实力与操作能力的发展商，成功变成了一种实力与能力的考验。第一阶段：利用了城市化所带来的巨大市场需求，只要拿到一块地，通过一定的资本运营就可以将项目建成，实现成功销售，项目即告完成，这一成功带有很大的机会主义色彩。住宅地产的发展经过了两个阶段，但商业地产只有后一个阶段。在过程上来说，如果说住宅地产的发展经过了两个阶段，那么现代商业地产的发展却只有一个阶段。住宅地产发展的两个阶段是：1商业地产概述（六）现代商业地产一边是天堂，一边是地狱。商业地产的开发和运营没有和棋，运营得好，寸土寸金，运营得不好，则一文不值。住宅地产开发与商业地产开发本质的不同之处就在于：住宅地产的开发重结果，而商业地产的开发却重过程。住宅地产在销售完成之后即可见到结果，而商业地产却需要经过一个漫长的过程之后才可见到结果。在中国房地产开发企业的制度、人才和文化建设普遍欠缺的情况下，绝大多数的房地产开发企业是不具备开发运营商业地产的能力的，这句话虽然很武断，却是一个不争的事实。2城市综合体商业规划的重要性（一）在做商业地产项目的时候，很多人会发出这样的感慨：成也规划，败也规划。人们普遍认为现代商业规划指的就是建筑规划；事实上，规划又分为两个方面，分别是硬件设施的规划和软件设施的规划，概而言之，就是建筑格局规划与商业经营规划。很多商业地产商在做项目的时候，很容易进入一个误区：认为只要做好了硬件设施规划，就可以在日后随意对商业布局进行调整，具体表现在一种“走一步看一步，摸着石头过河”的思想上，这种思想并且在相当长的一段时间里占主导地位。但近年以来，中国商业地产界一种新的风潮正在涌起：那就是商业经营规划应先于建筑格局规划。1、规划决定成败2城市综合体商业规划的重要性（二）这种思想反映了一种科学的商业地产开发思路，是对商业地产运营观念的一次重要变革。在以前的观念中，大家普遍认为商业地产项目是由玻璃、水泥、钢筋和装饰材料组成的一个购物中心，这是一种短浅、片面的目光，而不是一种长远、全局的目光。在行为上，可以称之为割裂的、短期的行为。现代商业地产思想将商业经营规划视作与建筑格局规划同等重要的一环，成为现代商业规划当中不可分割的两个部分，甚至在一定程度上，商业经营规划比建筑格局规划更加重要。科学的商业地产开发强调的是整体战略，在现代商业地产观念中，硬件规划与软件规划是一个...
