下载后可任意编辑房产企业供应链金融 ABS 常用的业务模式及风险管理房产企业供应链金融 ABS 常用的业务模式及风险管理 杨丹 关键词：房产企业 供应链 风险管理 一、项目开发建设贷款 项目开发建设贷款，是指银行对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房等不动产项目的中长期项目贷款，贷款期限一般不超过三年。开发贷款的资金只能用于该项目开发建设，一般会根据项目的工程建设进度分批次放款。要求项目国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证齐全，项目自有资金投入不低于 30%，项目本身或股东必须具备具有二级开发资质。 项目获得银行的授信批复后，贷款资金以受托支付形式直接支付至供应商的账户。房地产企业在使用开发贷款资金时有三种方式：一是一次性提款后，根据开发进度按需受托支付至供应商账户，其余贷款资金留存在监管账户，沉淀资金过多;二是根据项目的开发进度按需分次提款，这样解决了沉淀资金的问题，但需银行在放款额度和时点进行配合，放款金额的不确定性给企业带来资金风险;三是一次性提款后，根据总包的建筑合同，将建设资金全部受托支付给总包方，总包方再将资金反借给项目，这样会加大资金的使用风险和银行的贷后检查风险。 二、房地产供应链金融 ABS 房地产企业发行的供应链金融 ABS 主要以反向保理模式为主。反向保理是“1+N”的业务模式，其中“1”为重要债务人的核心企业，“N”为上游的供应商，主要适用于核心企业与供应商业务稳定或者合作关系良好的企业，房地产企业与上游供应商有着稳定的业务合作关系，其与上游供应商业务往来主要是工程建设开发，形成了开发商的应付账款，即供应商的应收账款。供应商将应收核心企业的债权转让给保理公司，保理公司将积攒的应收款项打包形成基础资产，转让至资产支持专项计划，在资本市场发行。 1下载后可任意编辑 供应链 ABS 对供应链核心企业的信用评级要求较高，核心企业放款主体评级需要在 AA+或以上。 对比项目开发贷款的额度有限、资金使用受限等问题，房企的供应链金融ABS 不仅延长房企应付账款的支付周期，加大了对供应商的资金占用，而且该种模式不在财务报表体现有息负债，不直接占用银行的授信额度，对财务报表起优化作用。在招投标时，供应商会把延长支付账期的产生的资金占用费用加到合同总价中，因此这部分的资金占用成本在施工成本中体现，房地产企业在做土地增值税清算时，土地增值税可抵扣的成施...
