1商业街招商方案2本报告解决的核心问题•项目产品定位•招商优惠政策方案•招商类型以及招商模式•液态定位市场分析3项目产品定位根据我公司一系列可行性调研及对产品的市场研究得出如下结论：努力拔高本项目的商业形象，将本项目打造成城南块商业升级的样板工程，使本项目成为滨河板块最具活跃高端品牌商业领地。本项目打造为集购物、娱乐、餐饮、休闲、时尚功能于一体的综合性，高端步行街购物商业广场。4招商业态•时尚高端品牌服装•品牌快餐音乐茶座•时尚女子SPA会所•婚纱影楼女士护肤•洗化产品美容美发•品牌珠宝玉器首饰•名牌箱包品牌鞋店•移动通讯金融医疗5招商范围•步行街•1-2层步行街•总户数：63套•体量：约7500㎡•结构:框架剪力墙•主力面积：120-170之间6液态规划与分区•1#3#——品牌服装鞋帽类•2#——美容美发女士护肤类•5#——金融珠宝首饰•4#——婚纱影楼、洗化、通讯类•6#——-品牌快餐7招商方案•租赁方式：一次性签订十年租赁合约（主力店10-15年、品牌店7-10年）•付款方式：一次性缴纳保证金开门营业金（租金分期）•保证金：每套/5万•开门营业保证金：每套/2万（按协议规定开门营业满一年，开始退还此保证金）•租金：㎡1.2元/天（物业费、空调费等相关费用另计）•优惠政策•国税地税：第一年全免，2-3年减半。•租金：第一年租金减半，2-3年减30%。•物业费：第一年免收物业管理费。•递增：起算时间从第4年，租金开始递增。•增幅：主力店：8%-10%，品牌店：6%-8%，其他店：5%-6%8经营权、管理权、与产权的关系•租赁条件•5万元保证金、2万元开门营业金、预交2年物业管理费，预存一年水电费。(有线、宽带、燃气相关开口费另计)。•经营商户在租赁期内具有经营权；•产权归发展商，商户须同意：发展商可连租约销售；•开门保证金，业主不按照协议规定时间开门营业，开发商有权扣除开门营业保证金；•经营商户须遵守经营管理公司的管理规定广告位租金•依据不同广告位置设置不同的广告位租金；9招商策略•1、目标：实现开业招商百分之九十，力争百分之白，为步行街的开门运营坚定坚实的基础•3、主力店招商：主力占20%，品牌店占40%，次店占25%，其它15。•2、业态组合：品牌服装、餐饮、珠宝、娱乐为核心。•招商计划：2011年9月-12月底主力店招商，2012年1月-3月品牌店招商，3-5月次店，其它店同步招商，7月市场启动。10客户分析•客户项目分析•经过对本区域的商业区经营者的抽样调查分析，商铺经营状况可分为以下几种情况：好、较好、一般、较差四种。具体数据表现如下图：•客户市场分析•经营者对其商铺租售的看法及原因（设定：租金1.0元\天㎡、售价：4000）好7%较好35%一般38%较差20%偏高38%适中32%偏低12%不确定18%11商业街前景及繁华年限所持态度与期望•高达60%的受访者他们普遍都反映了该区域商业前景优越，旧村拆迁还建速度比较快，人口居住比较集中，众多高端楼盘落定，而且罗庄区政府鼎力支持，同时据调查，60%的经营者认为本市场附近繁华所需年限在3-4年以内，•也有12%的受访者不看好本项目的商业前景，他们普遍认为地段偏不是主要干道，政府支持力度不大、消费人群消费水平偏低，商业租售性质不满意，不符合其经营内容所需要求；还有部分人认为市场能否繁华起来要看政府规划，经济发展，周边住户数量。12%60%23%5%未发表意见看好持中间态度或观望态度不看好12项目SWOT分析•本项目优势与机会点•本项目劣势及威胁点1．商业街稀缺性政府配套工程；2．整体规模大，利于多业态共存共荣；3．市场发展前景乐观，具有唯一性、无竞争压力；4．整个市场的功能分布合理，农贸定位规范、超前，商业步行街规划，商业形态，符合商业发展趋势；5．政府支持，项目周边高端住宅云集自然村拆迁建设如火如荼，区域消费活动人群不断增加；6．顺应当地人群消费习惯。1．项目土地手续不完整，给投资者售后保障留下顾虑；（小产权）2.价格期望值与当地经营户有差距，一次付清加开业需要相当实力商户；3.商业街单面距离短业态环状四周，无法形成集中消费，商业规划上也有较大难度；4．本项目消费区域在一定时期内依然不成熟，人气不旺；5．外来...
