关于商品房买卖“霸王条款”重要评审意见的再解读近日,市工商局向社会披露了几类常见商品房买卖格式条款的评审意见,并提醒消费者,发现这些霸王条款,可向工商机关举报。对于该局认定的“霸王条款”及评审意见,笔者拟结合法律法规及实务,对部分重要评审意见予以解析,并提出应对建议,供房地产开发、销售企业等在商品房经营活动中参考。霸王条款一:“本广告为要约邀请,一切图片、文字说明以合同为准。”评审意见认为,根据《合同法》及最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)相关规定,商业广告的内容符合要约规定的,视为要约,即便该广告未载入合同,亦应当视为合同内容,如果违反,应承担违约责任。律师观点:要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。通常而言,商业广告是要约邀请的一种具体形式,不得作为合同内容。但根据《合同法》相关规定,如果广告内容对开发项目所作的说明和允诺具体确定,并对合同订立及房屋价格的确定产生重大影响的,应视为要约。当前,商品房的户型、地理位置、周边环境、配套设施等因素已日益受到购房群体的关注,开发商能否做好宣传,吸引客户眼球并影响其购买心理,将在很大程度上影响到项目营销的成败乃至企业的发展。因而在销售实践中,为抢占市场先机,不少开发商会在其宣传广告中对项目因素予以一定程度的夸大。另一方面,由于房地产项目周期偏长,该等夸大的内容无法在短期内显现,而往往在项目建成后,买受人才发现广告内容和实际不符,或者广告中的承诺没有兑现。实践中,买受人往往以此为由主张违约责任或者退房,如果加上房屋跌价等不利因素,退房事件可能会大量出现,对开发商极为不利。针对上述情况,我们建议,房地产企业在发布商业广告时应注意:1、充分考察项目的实际状况及开发进度,并在此基础上对拟发布的项目内容予以分类:(1)对于固定或能够及时确定的项目信息,且需要发布广告的,应采取适当形式并尽量避免夸大或采用易引起歧义、误解的表述;(2)对于不能及时确定,或不必在商业宣传中体现的项目信息,应尽量避免发布广告,或避免采用肯定性的陈述,更不可作出不符实际的夸大宣传。2、在确定广告或宣传资料的内容时,可将有关项目信息高度概括而不宜过分具体明确;同时,不应在广告宣传中作出不切实际的保证、承诺。至于广告所涉具体信息,可在此后的认购书或正式买卖合同中进一步明确,但不应有实质性的偏差。霸王条款二:“出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等,除有特别说明的外,均仅供买受人购房参考,不得视为合同内容条款,出卖人享有最终解释权。”或者“甲方提供的售楼资料及沙盘展示用于广告宣传,如乙方对于售房资料及沙盘和甲方有不同理解,甲方拥有最终解释权。”评审意见认为:广告内容符合要约要求的,即使未载入合同,亦应当视为合同内容,如果违反,构成违约。根据《合同法》第40条,提供格式条款一方免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。因此,经营者不得在格式条款中排除消费者解释格式条款的权利。律师观点:该条评审意见是关于对格式条款解释的理解运用。根据《合同法》,格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。在销售实践中,为统一管理、确保销售进度,开发商往往一方面宣称“允许买受人对合同条款提出修改意见”,而同时又对买受人的意见不予采纳,或以各种理由婉拒。因此我们认为,上述所举条款因实质上未经协商而作为合同内容,极易被认定为格式条款(本文所涉其他格式条款的认定意见同此处)。在商业广告被视为合同内容的前提下,如开发商提出“不得视为合同内容条款”且“享有最终解释权”,实则为单方界定了合同内容,并免除自己的合同义务,往往无效。同时,如双方理解发生争议,根据《合同法》第41条,将作出对格式条款提供方不利的解释,故在此情况下,开发商将承担违约责任。针对上述情况,我们建议房地产企业:在签订《商品房买卖合同》时,可由买受人出具书面声明如“开发商提供的商业广告、宣传资料、图纸等不作为合同内容,房屋信息及...