租金建议及收益预算95117309

项目租金建议及租金收益预算1.1 租金定位依据租金水平根据楼层、配套组合、 商业业态、 管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下：楼层因素包括两方面， 有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价 （例如女人街开盘时） ，用以鼓励销售， 造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言， 以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。例如：当一楼租金30 元/ 平米 / 天时（含物业费等） ，则二楼租金为30*（1-40%）=18 元左右；三楼租金为 18* （1-35%）=11.7 元左右；四楼租金为11.7*(1-30%)=8.19元左右；五楼租金为8.19*(1-25%)=6.14元左右，同理可知，地下一、二层租金价格可参照二楼、三楼的租金价格，当然，上述比率仅仅为理论数据，实际租金价格还应按照实际情况酌定。配套组合因素本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价，下面详细说明：Ａ. 一般来说，当商铺处于手扶电梯口、动线沿线及末端、集客设施附近（如表演台等）等处，租金相对于同楼层其他位置要高，如处于电梯间处、卫生间处、拐角处、剪力墙附近及楼层死角处， 租金价格相对要低，具体可设置三个幅度：Ａ类地区为楼层原定租金全额，Ｂ类地区为Ａ类租金的９０％－９５％，Ｃ类地区为Ａ类的８５％－９０％。Ｂ. 商铺的定价根据本楼层主力店的分布也可造成价格的不同，距离主力店越近， 其价格就越高， 核心店承租客户以其良好的品牌效应，先进的经营理念、多样的经营手法、准确的顾客定位和价格定位、周到的顾客服务起到吸引人流的关键作用，据资料显示， 万国广场在家乐福开业后的租金上升25%左右，同样，知名公司和家电经销商的加盟也能达到同样的效果。Ｃ. 根据商业操作惯例，面积（套内面积） 越大， 则租金越低， 面积与租金是呈反比的关系，鼓励大中型店铺进入卖场经营，一方面， 大中型店铺进场后投入较大，形象非常良好， 能够整体提升商业项目的档次，同时管理起来较方便，另一方面， 店铺单位面积增大了，则整体楼层的店铺数量会相应减少，这样能够有效地减少工作人员的劳动强度，节省人力物力财力。商业业态因素此计算方法也称浮动...