下载后可任意编辑国有土地使用权以及房屋买卖合同纠纷热点问题思考——栾川县人民法院房地产交易作为现阶段土地纠纷中的难点与热点问题，与我国目前特别的土地制度不无关系。同时，政府部门土地监管执法力度不够、两级土地市场法律规范程度不高，也是此类争议频频发生的重要原因。在审判实践中，处理这类纠纷有“三难”，即认定事实难、法律适用难、信访维稳难。具体来说，主要有以下几种类型。1、小产权房买卖问题。小产权房是指在农村集体土地上建设，未缴纳土地出让金等费用，无法办理产权证书而进入交易市场的房屋。小产权房由来已久，在城乡结合部、旅游景区多有存在。从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权 变更登记手续 ；从诉讼起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，因房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而引发矛盾。国务院办公厅 1999 年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第 97 号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或猎取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的交易不能受到法律的认可和保护，也不可能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，因此小产权房交易面临着巨大风险和隐患。但高额房价使消费者望而却步，只得将目光转向小产权房，使小产权房虽不合法却大量存在。进入诉讼程序后，此类合同的效力以无效为原则，以有效为例外。假如买卖双方均为同一集体经济组织的成员，且办理过宅基地批准手续的，可以认定合同有效。宣告合同无效后，由于房屋不能作为执行标的，出售方又无力用其它财产退还售房款，容易引发执行难问题。处理此类案件应坚持：第一，要尊重历史，照顾现实。农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，妥善解决相关的利益冲突。第二，要努力实现判决法律效果和社会效果的统一。以“有利于妥善解决...
