疑难纠纷系列 I 约定违约金过高的判断依据及调整标准案件导读2010 年 5 月 16 日，马某与成都置业发展有限公司（以下简称置业公司）签订了一份《商品房买卖合同》 ,合同约定，马某有权在置业公司将商品房交付给其使用后 360 日内取得房屋所有权证书。同时双方还约定，如因置业公司责任，致使马某不能在规定期限内取得房地产权证书的，自马某应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，置业公司按日计算向马某支付全部已付款万分之二的违约金，并于马某实际取得房屋所有权证书之日起 30 日内由置业公司支付。合同签订后，马某全面、及时地履行了包括付清全部房款在内的合同约定义务，置业公司也于 2010 年 5 月16 日将该房屋交付给了马某。但至马某2012 年 7 月起诉置业公司时，置业公司仍未协助马某办理产权登记。诉讼中，双方争议的主要焦点集中在置业公司虽然违约，但提出合同约定的违约金过高请求法院予以调减的要求是否合理？人民法院如何根据《合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条的规定作出违约金过高或过低的判断标准及调整原则。审理结果一审法院判决认为 ：马某、置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据《合同法》第六十条第一款规定：" 当事人 应该按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。〃马某于 2010 年5 月 16 日缴清房款后，即与置业公司及案外人家境公司签订了《委托租赁协议》，故本院对马某主张置业公司已于当日交付房屋的主张予以支持。按照双方约定，置业公司应在向马某交付商品房后 360 日内（即 2011 年 5 月 11日前）为其办理房屋产权证书 , 但置业公司至今也未通知马某提 交办证材料和费用，也未为其办理房屋产权证书，故 本院对马某要求置业公司期限为其办理房屋所有权证书的主张予以支持。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 "由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限⋯⋯〃之规定，判决置业公司应承担违约责任,应负双方约定的20% 的违约金。双方均不服一审判决，均向成都市中级人民法院提起上诉。...
