24/10/21路漫漫其悠远曹妃甸房地产市场数据分析报告路漫漫其悠远目录（一）项目地块分析3（二）土地市场分析7（三）外部环境分析10（四）市场竞争分析19（五）项目SWOT分析及客户初步定位35路漫漫其悠远第一部分：项目地块分析区位分析项目位于曹妃甸生态城，正对青龙湖湿地公园，临近高教城，5KM即可实现观湖看海，区位条件良好。曹妃甸生态城是曹妃甸新区规划的一个新城区域，未来将成为聚集100万人口滨海城市，主打生态和旅游。本项目位于通海路东侧，正对青龙湖湿地公园，临近高教城，5KM即可到达滨海大道，实现观湖看海。5KM滨海大道路漫漫其悠远第一部分：项目地块分析周边配套项目目前配套缺乏，未来各项生活配套较为齐全。①②③④⑤⑥⑦⑧⑨序号配套①青龙湖湿地②高教城③文化公园④小学⑤中学⑥管委会⑦五星级酒店⑧便民服务中心⑨游艇码头路漫漫其悠远第一部分：项目地块分析项目位于唐山南部核心区域，未来的滨海新城，临近高教城和青龙湖湿地公园。区位属性交通属性地块目前仅靠土路通勤，外部依靠通海路可到达工业区、唐海县、渤海海边等区域。地块本体项目为非真正意义上的保障房用地，工业区和生态城工作人员均有资格购买。总建面16万平米，容积率1.88，适宜建造小高层产品。周边配套项目目前周边几乎没有配套设施，高教城、市委党校等相关配套均处于规划建设阶段。本项目所在区域属于新城开发的初级阶段，目前周边配套还不完善。本项目非真正意义的保障房用地，潜在购买客户为工业区及生态城工作人员，可重点关注项目周边的高教城和市委党校。项目界定路漫漫其悠远目录（一）项目地块分析3（二）土地市场分析7（三）外部环境分析10（四）市场竞争分析19（五）项目SWOT分析及客户初步定位35路漫漫其悠远第二部分：土地市场分析基准地价基准地价分为三个级别，项目所在区域基准地价为65万/亩。1级2级3级1级居住用地基准地价为82万/亩，主要位于生态城南部靠海位置，目前基本已无存量土地；2级居住用地基准地价为65万/亩，主要位于生态城中间区域，保障房用地均位于这个区域；3级居住用地基准地价为49万/亩，主要位于生态城北部。居住用地基准地价分为三个级别综合用地基准地价同样分为三个级别，范围与住宅用地基本重合，基准地价为别为47万/亩、38万/亩，31万/亩；1级商业用地范围比居住用地多出图中蓝色区域部分，基准地价为91万/亩；2级、3级商业用地基准地价为72万/亩、55万/亩。综合用地、商业用地基准地价1级商业、2级居住路漫漫其悠远成交地价出让方式生态城现有项目地价在30-43万元/亩之间，部分土地土地手续未办理即开始建设施工，地价未知；另外部分土地通过BT形式出让。第二部分：土地市场分析规划保障房用地区域，基准地价为65万/亩；由上至下分别为翰林国际、滨海太阳城、金科、和泓地块；共约6000户；本项目可供参考土地挂牌价格：上海文广正在挂牌地块，挂牌价43万元/亩；该地块包含部分文化设施规划，参考了综合用地定价；A:橙霞项目，主体已基本完工，土地手续未办理；B:万年丽海花城项目，1期已入住，后期尚未启动；土地取得价格30万/亩，综合容积率1.5，由政府与万年基业合作开发；C:美和蓝湾项目，主体已基本完工；工业区实业港务公司定向销售；D:金海湾项目，未开工建设，尚无销售计划；E:规划未来建设低密度住宅；启动区内部分土地通过BT形式出让。规划政府大楼建设中约3万平米生活配套中小学配套ABCDE路漫漫其悠远目录（一）项目地块分析3（二）土地市场分析7（三）外部环境分析10（四）市场竞争分析19（五）项目SWOT分析及客户初步定位35路漫漫其悠远第三部分：外部环境分析生态城起源为满足曹妃甸工业区和南堡开发区的产业和人口发展需要，2007年生态城开始开发建设。为满足曹妃甸新区产业和人口快速聚集的需要，2007年唐山市政府开始谋划建设生态城。生态城是唐山市总体规划中的南部发展核心区，是曹妃甸工业区、南堡开发区最核心的居住、休闲配套生活区。唐山中心城区中部发展核心南部发展核心生态城工业区南堡开发区唐海县路漫漫其悠远发展状况2007年规划、2009年开工，目前已经完成启动区的道路配...
