弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度

- 1 - 弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度 ——解剖上海“土地”麻雀 在这篇篇幅不算太短的论现行土地使用权出让制度和土地储备制度的文章呈现在读者眼前时，请大家务必先掌握这样几个地产运作基本概念： 1 .土地使用权出让：指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。土地使用权出让在土地一级市场进行。 2 .土地使用权转让：指已按规定得到土地使用权的土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换与赠与。按规定取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。 3 . 购置土地面积：指通过各种方式(招标、挂牌、拍卖、协议、划拨等)获得土地使用权的土地面积。 4 . 开发土地面积：指房地产开发企业对新购置或新征用土地进行道路、给水、排水、供电、供热、燃气、通讯等工程建设及场地平整（简称七通一平）的面积。土地开发过程也就是将土地从“生地”变成“熟地”的过程，对旧城改造所进行的七通一平也属于土地开发。 5 .待开发土地面积：指通过各种方式获得土地使用权，但尚未进行开发的土地面积。 6 .土地开发投资额：指在土地从“生地”变成“熟地”过程中所投入资产和对旧城改造七通过程中（不含一平）投入资产。在针对农村的统一征地开发成本中，包括了动迁和劳动力安置成本。 - 2 - 6000 多万平方米的土地积压是“空转”出让所致 从1995 年到2005 年，十一年中上海房地产开发企业一共购置了7300 万平方米土地，完成土地开发面积4400 万平方米(引自《中国统计年鉴》)。然而，这十一年房地产开发企业购置的土地面积只是1990年到1994 年五年间房地产开发企业（包括90 年代前期外商投资房地产开发企业）得地面积的79%——前五年的得地面积约9200 万平方米——截止到1994 年，上海市政府共向社会出让土地面积9907.34万平方米，其中非成片开发地块上的工业用地出让663 万平方米，工业用地出让对象是非房地产企业。（数据来源：年鉴类刊物——《上海市房地产市场》，上海市土地使用制度改革领导小组办公室、上海市统计局编）。 1995 年这一年，上海房地产企业的待开发土地面积足足有 6521.7万平方米（建设部网站《1995 年各地区土地开发情况表》）！是后十年购买土地总面积的94%。所以，即使上海房地产开发企业在这后十年中把完成开发的土地全都转卖出去、并且没有把未开发土地转卖到非房地产业系统，那么到2005 ...