1、售后返租优劣势与适用性分析特征客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等发展商一次性返数年租金降低首付返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式销售收入；快速销售、回笼资金优势投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感分割灵活，客户层面广劣势实际租金收益不能满足返租所需，政策限制适用类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售模式短期售后返租特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报优势分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力；前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商业形象；帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；模式长期售后返租特征商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同优势前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心；适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报劣势承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；因返租而产生相应的法律风险适用性开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目二、售后返租操作风险及规避技巧A、差价补贴风险C、大商家经营不良风险差价补贴风险大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租能力必然比较低发展商为了商铺销售，需要提供一个使投资客户认同的回报率，两者之间存在差距发展商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金大商家经营不良风险在承租期中，由于商家的经营管理不良，从而无法再继续经营，导致大型商家不支付租金发展商却处于需要支付小业主的承诺回报，但无法收取租金的尴尬状况中，这时其所承担的回报压力更大规避方法由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。这种操作模式的方式是：发展商首先需判断自身资金的使用效率如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好的收益率，那么对投资客户的补贴就可通过回收资金良性循环产生的收益弥补，补贴仅仅作为一种资金成本而已优势在市场允许的合理范围内，在发展商提供了长期的高回报保障前提下，项目的市场销售价值可得到一定程度的提高，在一定程度上可适当弥补回报的补贴劣势这种方式必须非常理性，脱离了市场规律的价值同样不具备实现的可行性难点商业项目由大型商家整体长期租赁，大型商家作为本项目商业经营者的角色而存在，而商业裙楼将分割成各种不同单位销售给小业主小业主作为商铺的投资者而存在发展商作为物业开发者，它既是三者之间的组织者，又是协调者B、返租期满后产权分散风险从整体上看，三者之间存在两个基本点与两个关系：返租期满后产分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了矛盾，两个基本点发展商与大型商家的租约与发展商与小业主承包经营协议在时间上具备一致性模式短期售后返租特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报优势分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力；前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商业形象；帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；权分散风险但在返租期满后如何保障众多小业主利益是难题大型商家如继续租用，则恐怕难以应对众多小业主；但若不继续租用，也需将其统一规划成一个商场来实现其商业价值小业主在租期内不能自行经营与自行出...
