10/23/2410/23/24世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告呈：东莞市世纪城商住开发有限公司a2商业物业目标沟通世纪城千亩大盘商业物业运作世纪城千亩大盘商业物业运作目标：目标：②项目整体增值：形成对世纪城整体项目运作的价值支撑；①利润的重要来源；③展示价值；②成为项目增值举措③具有展示价值①利润的重要来源住宅商业对项目发展的作用a3概况长约180米，总面积10163M2；由内街铺位50个、一楼临街铺位37个、二层商铺38个组成；一楼层高4.5米，二楼层高3.45米；店面进深在8-10米间，面宽在3.8-5.1米间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40－120平方米间；a4周边商业分析周边半公里之内居住人口不足万人;尚未形成成熟的生活圈；没有成熟的商业；现代经典东莞大道五环路四环路金地世纪城世纪绿洲新中银在建入住待建a5汇报思路东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业街价值分析商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨a6东莞商业物业市场分析商业物业的两种类型：大型集中商业：如第一国际、华南MALL、世博等；临街商铺：如东城步行街、新天地商铺等；a7大型商业物业比较表名称规模(M2)商业主力店(主题商业)售价返租情况销售率第一国际总70万,商业11.6万;步行街、大型百货、超市、品牌专营店、精品专卖店、主题乐园、风情美食广场;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%;商业70%；华南MALL总89万,商业可售6万复合商业，八大营业区域，集百货、超市、饮食、娱乐于一体；1F:2万，2F:1.6万，3F:1.3万十年返租，前三年7%，后7年递增5%。买铺收一年租金销售60%世博广场20.8万;商业16万集饮食、娱乐、购物、休闲、商务于一体的大型主题娱乐购物广场1F:1.8万，2F:1万，最高2万多发展商控有6成经营权，实行开业前期“反租承包经营”3.28开盘；销售40%地王国际广场32.8万;商业面积10万复合商业，集商业步行街、主力百货店、专卖店、主题公园、娱乐场、风情美食广场、康体中心于一体1F:2.5万，2F:1.5万，3F:8000万;————模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法；a8商铺调查表名称规模性质售价花园路干道两侧全街铺28000东城步行街干道两侧全街铺32000西正路市桥路干道两侧全街铺34000～36000宏景中心——街铺+内铺15000~19000石竹新花园7000多街铺11000景湖春天5000多全街铺21000新天地7700街铺+内铺12000租金和售价的关系东莞商铺的租金回报率一般处于4%-5%之间的较低水平；a9商铺经营状况名称业态月租金人流出租率花园路餐饮、酒吧、服饰精品100车流和人流多100%东城步行街服饰、美容通讯等140车流少、人流多90%西正路市桥路餐饮、通讯、茶艺、士多130~160车流、人流多100%宏景中心中介、琴行、驾校、灯饰55~80人流、车流一般30%石竹新花园装饰五金建材、美容美发、餐饮45~55人流、车流一般80%景湖春天超市、装饰材料、五金水暖、干洗70人流多、车流一般50%人流量是影响商业街价值的关键因素：——步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于服务住宅的社区商业；a10东莞商铺调查小结购买商铺的客户主要目标是保值和增值；“一铺养三代，”主要体现了商铺的价值，而被集中商业推广所套用，误导消费者；商铺售价及租金以城区政府为中心向四周呈递减趋势，但回报率比较稳定；东莞商铺的投资回报率在4.2％～5％左右，南城区的商铺回报率略低（在4.0％～4.5%之间）；投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少；a11汇报思路东莞商业物业市场分析世纪城国际公馆商业街价值分析商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨商业物业价值判断12商业物业价值判断商业物业投资价值一铺养三代的“铺”周边人流量多少商圈内的消费能力优惠政策是否有足够的吸引力非短期的租金回报，而在于长期的升值空间街铺：自我调节能力强。是适合大众投资的传统的商业物业投资品种集中商业的内街：不适合...
