2018年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法2０17年真题解析一、单项选择题1.在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（)。ﻫA.模拟房地产市场定价ﻫB.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价Ｃ.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础ﻫD.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断『正确答案』Ｄﻫ『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动,把客观存在的房地产价值揭示出来。参见教材P7。2.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中,不应作为补偿项目的是(）。ﻫA．征用期间导致房屋毁损的价值损失ﻫB.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失ﻫD.征用期间市场上类似房地产的增值差价『正确答案』Dﻫ『答案解析』本题考查的是房地产征收和征用的需要。征用房地产不仅应给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金),如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。例如,房地产被征用后毁损的,补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的,补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。参见教材Ｐ２0。3.下列房地产估价机构的行为中,错误的是（)。A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费ﻫＢ.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务ﻫC.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务『正确答案』Dﻫ『答案解析』本题考查的是房地产估价职业道德。房地产估价师和房地产估价机构应对估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密;应妥善保管估价委托人提供的资料,未经估价委托人同意，不得擅自将其提供给其他个人和单位。参见教材Ｐ３７～３8。４.关于估价目的的说法,错误的是(）。A．估价目的取决于委托人对估价的实际需要B.任何估价项目都有估价目的ﻫC．一个估价项目通常有多个估价目的ﻫD．估价目的限制了估价报告的用途『正确答案』Cﻫ『答案解析』本题考查的是估价目的。选项A正确,估价目的是估价委托人对估价报告的预期用途，它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用;选项B正确，委托人一般不会无缘无故花钱委托估价机构估价,肯定是为了某种需要才委托估价机构估价，因此任何估价项目都有估价目的；选项C错误，一个估价项目应只有一个估价目的,如果委托人有多种估价目的,应分别作为不同的估价项目;选项D正确,估价目的限制了估价报告的用途,针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。参见教材P30。5.土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制,这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）。ﻫA．拥有的房地产权利ﻫＢ.受其他房地产权利的限制情况ﻫC．受房地产权利以外因素的限制D.额外的利益或好处第1页2018年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法『正确答案』Cﻫ『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况,例如房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。参见教材P51。6．下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是(）。ﻫＡ.建筑密度大小ﻫB．房型设计C．临路状况ﻫD.公共配套设施情况『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产实物状况的描述。选项A属于房地产权益状况的内容;选项CD属于房地产区位状况的内容。参见教材P76~７8。7.下列引起某套住宅价...
