物业管理费测算的要点和方法]

物 业 管 理 费 测 算 的 要 点 和 方 法 】 1.确 定 管 理 费 成 本 构 成 的 注 意 事 项 。 上 面 具 体 罗 列 了 物 业 管 理 费 的 构 成 ， 但 并 不是 一 成 不 变 的 ， 具 体 到 核 算 某 个 特 定 物 业 的 管 理 费 时 ， 由 于 各 个 物 业 的 具 体 情 况不 同 ， 要 根 据 该 物 业 和 实 际 情 况 ， 在 上 述 构 成 内 容 中 进 行 必 要 的 增 减 ， 同 时 要 注意 以 下 几 点 ： （ 1） 要 尽 量 详 细 ， 把 具 体 消 耗 或 支 出 费 用 分 解 得 越 具 体 越 详 细 ，才 越 真 实 。 （ 2） 尽 量 全 面 ， 不 要 漏 项 ， 比 如 测 算 大 型 固 定 资 产 更 新 储 备 金 时 ，往 往 容 易 忽 视 外 墙 面 更 新 和 电 缆 更 新 项 目 ； 在 消 耗 材 料 测 算 时 ， 往 往 容 易 忽 视 水泵 连 接 管 道 的 法 兰 盘 和 软 接 头 等 隐 蔽 性 强 的 项 目 。 （ 3） 测 算 依据 尽 量 准确 ， 比如 固 定 资 产 和 大 型 设备 的 折旧年限， 有些项 目 费 用 的 市场单价标准等 尽 量 准确 ，不 用 或 少用 估计值， 对于 有些无法 或 不 易 确 定 具 体 数据 的 ， 需运用 模糊数学原理确 定 时 ， 其随机采集资 料 的 点 、面 布局要 合理 ， 要 有充分 代表性 。 2.收集原始数据 。 管 理 费 的 核 算 要 做到 合理 、准确 ， 对原始数据 和 资 料 的 收集至关重要 。 在 测 算 各 系统大 型 设备 更 新 储 备 金 时 ， 要 收集包括原始价格、运输、安装、调试费 在 内 的 设备 原值、设备 功率参数和 设备 使用 寿命等 资 料 ； 在 测 算 低值易 耗 材 料 时 ， 要 计算 出 各 类材 料 的 详 细 数量 和 对市场价格进 行 详 细 调查， 如 计算公共照明系统时 ， 要 查清所有公共部分 的 灯泡、灯头 、灯管 、继电 器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电 表等 的 数量 及它们各 自的 平均使用 寿命和 市场售价； 其他关于 工资 水 平、社会保险、专业 公司单项 承包、一 般设备 固 定 资 产 折旧...