房地产公司营改增及会计核算处理问题2016

2016 营改增变化全面推开营业税改征增值税试点的实施办法及配套政策近日终于公布了。自2016 年 5月 1 日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。房地产开发企业是我国国民经济的命脉，也是中国老百姓极为敏感的行业，实施营改增之后，房地产开发企业相关的财税处理有何变化呢？下面将为大家一一介绍。一、会计处理的变化营改增之前，房地产开发企业按照“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。假设企业销售商品房取得销售收入 1000 万元，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的税率分别为 7%、3%、2%。则企业相关的会计处理如下：借：银行存款 1000贷：主营业务收入 1000借：营业税金及附加 50贷：应交税费——应交营业税 50借：营业税金及附加 6贷：应交税费——应交城市维护建设税 3.5应交税费——应交教育费附加 1.5应交税费——应交地方教育附加 1营改增后，房地产开发企业适用 11%的增值税税率。同样的条件，相关的会计处理如下：借：银行存款 1000贷：主营业务收入 900.90应交税费——应交增值税（销项税额）99.10不考虑当月增值税进项税额的情况下：借：营业税金及附加 11.89贷：应交税费——应交城市维护建设税 6.94应交税费——应交教育费附加 2.97应交税费——应交地方教育附加 1.98二、会计利润的变化仍引用上述的例子，通过分录可以看出，由于增值税属于价外税，不影响会计利润，因此缴纳增值税下，企业确认收入900.90 万元，而缴纳营业税情况下，企业确认收入1000万元，销售收入下降 9.91%。假定不考虑营业成本，则缴纳营业税情况下：对利润总额的影响＝1000－50－6＝944（万元）缴纳增值税的情况下：对利润总额的影响＝900.90－11.89＝889.01（万元）由此可见，在不考虑营业成本的情况下，营改增后，企业的会计利润有所下降。而如果考虑营业成本这一因素，则在采购环节的进项税额能否抵扣变得尤为重要。如果在采购环节企业无法取得增值税专用发票，则相关的进项税额不得抵扣，相应的税金则计入房地产开发成本，税金会进一步增加购入成本，从而进一步减少会计利润。而如果在采购环节能够取得增值税专用发票，进项税额可以抵扣的话，则企业的房地产开发成本则为不含税价款，而原缴纳营业税时，采购环节的购买价款中已经包含了施工方的营业税额，因此，营改增会导致房地产开发企业的采购成本降低，...