房屋查封登记房屋查封登记，是房屋登记机构依照有权机关制作的生效法律文书对房屋权利进行限制的登记。《物权法》、《房屋登记办法》和《房地产登记技术规程》没有将查封登记作为一种独立的登记类型予以规定。登记实务中，主要将其视为一种协助工作(协助查封机关履行查封手续)，依据查封的有关法律规范进行操作，而这些法律规范比较分散，常见于诉讼法、行政法的领域。在此笔者欲对查封的类型、房屋查封登记的特点以及实务操作的注意要点进行粗浅梳理，希望可以促进房屋查封登记工作的完善。一、查封的类型从查封主体或者查封所在程序来看，查封可分为司法查封和行政查封。前者发生在司法程序中，由司法机关实施；后者发生在行政程序中，由行政机关实施。(一)司法查封司法查封，是为确保诉讼程序的顺利进行，由司法机关实施的，对与案件相关的财物或场所进行封存、控制的措施。目前的房屋登记实务，查封登记多发生在人民法院关于民事案件的审理和执行过程中，但事实上，三大诉讼皆可适用查封，并都有相应的法律依据。如：《民事诉讼法》第 81 条、第 100 条、第 103 条提到的“证据保全”和“财产保全”，查封是其中一种保全措施；此外，还有两个规范民事执行查封的重要文件：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15 号)、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 (法发[2004]5 号)。《行政诉讼法》第 36 条、《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第 48条、第 92 条，也是关于证据保全和财产保全的规定，虽然没有直接说明保全的方法和措施，但根据该解释第 97 条，行政诉讼适用查封完全可以参照民事诉讼的有关规定。刑事诉讼中查封主要是一种强制性侦查措施，一般由公安机关和检察院实施，但也存在法院查封 (如：对检察院申请没收违法所得的查封)的情形，具体规定有《刑事诉讼法》第139条、第 280 条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国刑事诉讼法〉的解释》第 284 条、第 285 条、第 359 条、第511 条，还有《公安机关办理刑事案件程序规定》、《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》和《人民检察院刑事诉讼规则(试行)》的有关条款。由此可见，司法查封的主体包括了法院、检察院和公安机关，法院查封的适用范围最广，民事诉讼、行政诉讼、刑事诉讼都可...
