万 科 纳 税 筹 划 分 析 第 一 部 分 ： 行 业 介 绍 及 现 状 一 、 房 地 产 发 展 历 程 ： 改 革 开 放 30 年 以 来 ， 中 国 房 地 产 市 场 的 发 展 变 化 大 致 经 历 了 初 步 形 成 、 房 地 产 过 热 、 市 场调 整 、 培 育 新 的 经 济 增 长 点 、 宏 观 调 控 5 个 时 期 。 （ 一 ） 初 步 形 成 时 期 （ 1978~1991 年 ）： 1978 年 之 前 的 二 十 多 年 中 ， 我 国 几 乎 没 有 房 地 产 市 场 ， 没 有 房 地 产 业 ， 只 有 建 筑 业 。1978~1991 年 ， 随 着 住 房 制 度 改 革 和 土 地 使 用 制 度 改 革 的 启 动 与 推 进 ， 房 屋 和 土 地 既 是 产 品 和资 源 ， 又 是 商 品 和 资 产 的 认 识 由 浅 入 深 ， 房 地 产 价 值 逐 渐 显 化 ， 房 地 产 市 场 初 步 形 成 。 （ 二 ） 房 地 产 过 热 时 期 （ 1992~1993 年 ） 1992 年 下 半 年 至1993 年 上 半 年 ， 我 国 许 多 地 区 骤 然 掀 起 了 房 地 产 热 潮 ， 房 地 产 开 发 公 司急剧增 加， 房 地 产 开 发 投资 高速增 长 ， 以 炒地 皮、 炒项目为主的 房 地 产 市 场 异常活跃， 在部 分地 区 ， 主要是 海南、 广西北海， 房 地 产 开 发 出现 过 热 ， 形 成 了 较严重的 房 地 产 泡沫。 （ 三） 市 场 调 整 时 期 （ 1994~1997 年 ） 1994 年 继续1993 年 下 半 年 的 宏 观 调 控 。1995~1997 年 仍然 实施适度 从紧的 财政政策和 货币政策。 但从1996 年 开 始， 经 济 已由 短缺转变 为相对过 剩， 产 品 卖不出去， 企业 停产 ， 工人下 岗；1997 年 又 遇亚洲金融风暴。 随 着 整 个 经 济 出现 “通货紧缩”， 房 地 产 市 场 进 入 了 低潮 。 （ 四） 培 育 新 的 经 济 增 长 点 时 期 （ 1998~2002 年 ） 从1998 年 开 始， 随 着 把住 宅业 培 养成 为新 的 经 济 增 长 点 的 制 度 改 革 ， 以 及 各项政策措施的 出台和 贯彻落实， 我 国 房 地 产 市 场 和 房 ...
