15 资 产 评 估 方 法 一 、 市 场 法 项 目 基 本 方 法 差 异 调 整 因 素． ． ． ． ． ． 应 用 条 件． ． ． ． 总 体 1、 找 到 相 同 的 参 照 物 ： 参 照物 价 格 作 为 评 估 值 。 2、 找 到 类 似 资 产 ： 以 此 为 参照 物 ， 依 其 价 格 再 做 相 应 的差 异 调 整 ， 确 定 评 估 值 。 1、 时 间 因 素 ： 参 照 物 交易 时 间 与 被 评 估 资 产 评估 基 准 日 相 差 时 间 所 影响 的 被 评 估 资 产 价 格 的差 异 。 2、 地 域 因 素 ： 指 资 产 所 在 地 区 或地 段 条 件 对 资 产 价 格 的 影 响 差异 。 3、 功 能 因 素 ： 指资 产 实 体 功 能 过剩 和 不 足 对 价 格的 影 响 。 1． 一 个 充 分 发 育 活跃 的 资 产 市 场 。2．参照 物 及 可 比 较 的 指标 、技 术 参 数 等 资 料可 搜 集 。 机 器设 备 1、 鉴 定 评 估 对 象 ， 获 取 资 料 2、 市 场 调 查 ， 选 取 参 照 物 ; 3、 因 素 比 较 ; 4、 计 算 评 估 值 1、 时 间 因 素 2、 地 域 因 素 3、 个 别 因 素 （ 设备 规 格 型 号 、 制 造厂 家 、 役 龄 、 安 装方 式 、 附 件 、 实 体状 态 ） 4、 交 易 因素 ： 市 场 状况、 交 易 动机 背景、 交易 量 建筑物 将待估 房地 产 与 交 易 实 例，比 较 对 照 ， 以 类 似 房地 产 的已知价 格 为 基 础， 修正后，得出待估 房地 产 评 估 价 。 1． 有一 定 数 量（ ≧3）正常交 易 实 例。 2． 具较 好可 比 性， 3． 交 易 时 间 与 基 准日 接近。 4． 交 易 透明、 公平和 有效。 5.土地 出让年限、 使用 需求基 本 一 致。 适于房地 产 出售、 购置、 投资 决策等 1、 交 易 日 期的 修正 2、 区 域 因 素 1）双百分 制 比 较 法 ； 2）十等 分 因 素 比 较 法 ； 3）环境成熟度修正法 ： 房地 产 价格 =调 整 系数 ×交 易 实 例价 格 =交 易 实 例价 格 /（ 1+i）n n ——达到 与 交 易 实 例同 等 环境成熟度所 需的 年...
