上海甲级办公楼市场调查报告 1 前 言 上海的办公楼市场经过近十年的发展，目前，已具备相当的发展规模，且逐步形成区域性规模发展态势，优质办公楼物业层出不穷，上海市甲级办公楼目前主要分布于五大区域，即：虹桥区域、南京西路区域、淮海中路区域、人民广场外滩区域以及浦东陆家嘴区域。本报告将着重围绕这五大区域中的7 5 栋甲级以及次甲级办公楼，来分析上海目前办公楼市场现状。 上海甲级办公楼市场调查报告 2 一. 办公楼市场综述 1. 上海甲级办公楼历年供应量及空置率 上海市甲级办公楼供应、消化及空置率示意图52%16%01000000200000030000001995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年平方米0%10%20%30%40%50%60%市场总量 消化量 空置率 由上图可以看出，上海甲级办公楼的的供应急速增长，而在需求增量速度跟不上的情况下，导致了到 1998 年上海甲级办公楼空置率突破 50％的恶果。从 1995年起，甲级办公楼的供应量逐年上升，而市场消化量也相应逐年上涨，在供应量自 1996 年、1997 年、1998 年三年连续大幅增长后，办公楼新增量走势逐渐趋缓；而市场消化量自 1999 年后开始大幅上涨，使得办公楼的空置率大幅下降，整体市场趋好。 上海甲级办公楼市场调查报告 3 2. 上海甲级办公楼历年价格、租金及资金回报率分析 上海市甲级办公楼租金、价格、资金回报率示意图9 .5 %7 .8 %2 4 .2 %05001000150020002500300035001991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年$/平方米0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%$/平方米/月实际价值(US$/平方米)租金(US$/平方米/月)回报率 合理的投资收益对超额回报率的打压，使得上海甲级办公楼的回报率在1994年达到 24.2％的顶点之后，连年持续走低。回报率的走势基本与空置率保持相反的步调，办公楼整体市场环境趋弱导致其回报率长期居低不上。而自 1999 年始，租金、价格的上升，办公楼的热租，使近三年的办公楼投资回报率不断上升，由数据显示，2000 年和 2001 年的办公楼投资回报率分别为 8.5％和 9.5％，办公楼市场开始呈现升温。 从甲级办公楼的价格走势看，在 1995 年达到顶峰，但随着办公楼供应量的大幅上升，1995-1999 年间，甲级办公楼的价格也随之大幅下降，到 2000 年随着入住甲级办公楼的公司增多，空置率下降，价格有所回升。 租金的走势同价格的走势基本相近，1995 年达到最高点，随后办公楼供应量上升，租金逐年...
