不动产预告登记制度与异议登记制度之比较分析下 五、我国应同时建立预告登记制度和异议登记制度 通过上述对二者的异同比较，我们发现二者虽然在很多方面有共性，但是也在另外的许多方面有区别，这些共性之下的区别甚至昭示着它们可能在某些方面需要结合起来才能使整个不动产登记制度达成完善的目的。以下，笔者将从必要性和合理性两个方面去论证我国为什么必须同时建立上述两项制度。 (一 )论证的前提：我国是否存在预告登记制度 之所以提出这一前提，是因为，在我国是否存在预告登记制度的问题上，有学者做出了肯定回答，并认为预告登记制度的主要功能在我国主要通过商品房预售登记体现出来。因此，有必要首先厘清什么是商品房预售。所谓商品房预售，是指房地产开发商在房屋尚未建成时，将商品房预先出售给买受人而由买受人支付一定的定金或价款的行为。商品房预售俗称“卖楼花”。1994 年的《城市房地产管理法》第44 条第2 款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”建设部1994年 《城市商品房预售管理办法》第 10 条规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30 日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。” 第13 条又规定，如未按规定办理备案和登记手续的，应由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销商品房预售许可证，并可处以罚款。 根据上述商品房预售概念的内涵，我们可以发现此处的商品房预售与前文论及的预告登记制度存在着较大的不同。第一，二者的前提不同。预告登记是指为了保全以不动产物权之得丧 变更为标的之债权请求权而进行的一项登记，经由此种登记，使债权请求权也获得了公示的效力，从而得以对抗第三人。可以认为预告登记是对不动产权利人处分权的一种限制。由此可见，预告登记的存在是以不动产物权的存在为前提的，只有不动产物权客观地确定地存在，才可能对就其得丧变更的债权请求权进行预告登记。而在商品房预售之下，房屋还没有建成，更没有实际交付，当事人还没有取得所有权，显然，此时不存在不动产物权，因此，商品房预售不以不动产物权的存在为前提。第二，二者登记的性质不同。在预告登记之下，当事人签订合同以使物权发生变动时，债权人为了使自己的债权实现更为确定时可以进行预告登记以保全权利和顺位，...
