企 业 项 目 策 划 书 篇 一：项目策划书 前言 通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。 我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。 如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。 众成伟业房地产营销管理有限公 司 目录 一、市场背景 二、项目分析 三、项目定位 四、客源定位 五、产品建议 六、推案策略 七、广告策略 八、销售执行 九、公 司简介 十、合作模式 一、市场背景 济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下： (一）九九年之前，被动销售的暴利阶段： 客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。 开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。 项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。 销售特征：无整体营销思路 ，盲目追求高利，定价 偏 高，且无有效 的表 现 及宣 传手 法 ，不注重品牌的培 养 和 树 立 。 （二 )XX 年以后 ，振 荡 中走 向 规范的过 渡 阶段 客源特征：客源层次 广 泛 ，需 求多样 化 ，在楼 盘 选购及消 费 心理上 趋 于 理性，此时散 户消费 逐 渐 成 为市场主力。 开发商特征：迫 于 竞 争 的压 力，开发商主动寻 求新 的开发理念，对营销策 划理念逐 渐 接受，同 时专业销售人 才 带 来 的先 进 理念也 影 响 了 开发商的思想 ，开始 注重客源需 求，逐 渐向 以产定销的路 线 靠 拢 。品牌意识已 大 大 增 强 ，大 量 实力雄 厚 、理念先 进 的外地开发企业着眼于 济南房产市场的良好发展前景，进 而纷纷抢占济南市场。同 时由于 政府对土地资源进 行统一管理，地价 开始 上 升，而促使开发企业走 出暴利阶段，利润趋 于 合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发...
