商住用地居住和商业的比例怎么定商住用地居住和商业的比例怎么定2014-06-19 中国房地产策划师联谊会走出“人均商业面积”的误区近两年，国内一些专家学者对“城市人均零售商业面积”这个所谓的国际标准提出质疑。关于这个国际标准有多个版本，使用最多的就是人均零售商业面积标准应为 1-1.2 平方米。在国内，这个国际标准广泛被政府和民间机构所采用，并用此数据来规划城市商业网点，编制商业项目报告。例如，2006 年由上海市商业经济研究中心与上海市经委共同完成的《上海市零售商业网点面积调研报告》中提到上海居民“人均零售商业面积约为 1.75 平方米”，指出该项指标接近东京、大阪、京都等日本主要城市人均零售商业面积标准。再如，天津市环保局在 2007 年编制的《天津生态市建设规划纲要》里，为天津市生态建设目标制定了十大标准，其中第 8 项标准是“健全商业服务网络”，明确提出要将“人均商业面积由 0.9平方米提高到 1.2 平方米以上”。对于人均零售商业面积这个说法，影响最大的要数易居中国发表的上海商业地产的研究报告了，报告指出“截止 2008 年上海人均零售商业面积已达 2.3 平方米”，同时说明这一面积“将近达到国际标准的 2 倍”。这个数据被上海市住房保障和房屋管理局在商议制定商业地产市场监测指标时作为参照标准。至此，整个行业都接纳了这个国际标准，即认为人均占有零售商业面积 1.2 平方米是一个比较合理的参照值，并由此延伸出一线城市人均零售商业面积应为 1 平方米、二线城市 0.75 平方米、三线城市 0.5 平方米这个更具体的概念。众多商业地产开发企业和顾问公司也都采用这组数据作为评估项目的参考标准，甚至以此标准研究出颇具权威色彩的理论或报告。然而，凡是使用过这个国际标准数据的人都或多或少会提出疑问——现实中一个城市某些片区的零售商业面积已经超过、甚至大大超过了人均 1.2 平方米这个标准，但其零售商业的空置率却极低并且租金逐年攀升；而有些片区人均商业面积不足 0.6 平方米，但商业的空置率却很高，租金一降再降。以深圳最繁华的华强北商圈为例。华强北商圈的区域范围是东至燕南路，西至华富路，北至红荔路，南至深南路这样一个总面积为 1.45 平方公里的长方形地段。据华强北街道办的统计，该片区内的常住人口约 10 万，日平均人流量却有50 万，两者相加为 60 万。若要计算人均零售商业面积，则 60万人可视为该片区人口数量。华强北目前大多数商业面...
